广州房价走势与政策分析.doc

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1、广州房价走势与政策分析摘要：近年来，中国的房地产业得到了快速的发展,同时房价上涨等现象也引起了人民的普遍关注,房价问题成为目前中国经济的一大热点。本文重点研究我国房地产业的现状,并对目前房地产业存在的问题进行了深入分析，在此基础上对如何确保我国房地产业良性健康发展提岀了政策建议。关键词：房地产现状、房价上涨的原因、政策调整一、我国房地产市场目前的运行现状1房地产开发投资增速迅速反弹，土地储备是主要拉动因素2011年1-4月房地产开发投资保持30以上的强劲增长z同期销售则明显放缓。中国国家统计局5月公布,1-4月全国房地产开发投资同比增长34.3，较1-3月34.1略有加快。房屋新开工面积增速也

2、由23.4加速至24.4。受此推动,同期城镇固定资产投资增长25.4。”在房地产销售减速的情况下,房地产投资持续高位”我们猜测原因可能有两个方面:—是前期土地购置尾款的支付；二是保障性住房的开工。“申银万国首席宏观经济分析师李，言'勇O尽管今年以来房地产投资增速保持高位，从政策压力对房地产销售的作用却日益显现。截止4月21日，已有39个城市出台限购令,限购令出台的城市需求受到显著影响,未限购的三线城市影响不大。由于政策的密集出台,造成市场进入〃硬拐点"。惯性原因,开发投资增速依然较高、新开工增速略有增长,开发资金总量增速趋缓。无法完成计划的概率依然偏大——国土部公布2011年供地计划。在开发

3、商预期偏谨慎的大背景下，获取土地的热唐并不高。同时2010年土地供应实际完成率为68,未完成的部分为保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地，地方政府土地供应的热情不足也是无法完成计划的原因。土地市场：推出量持续下跌，成交量小幅上涨。本周监测的20个主要城市推出土地面积环比下跌61z成交面积272万平米,环比上升21。2到位资金充裕，开发企业走出资金困局面对宏观调控政策的严厉执行，近期企业通过银行贷款、股市融资纷纷碰壁,一系列直观的数据，折射出房企目前所面临的资金窘境。CRIC测算数据显示,在一季度房地产开发企业资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行的背景下，二季度房地产开发企业资金将可能

4、进入资金预警区间。显而易见的是，房企资金链的趋紧，将直接影响到企业当前的发展策略。面对可能岀现的资金链断裂,企业是否遭遇运转窘境等问题,则更多地考验房企在土地策略、营销策略以及融资策略等方面的调整和积极应对。但是不管如何，〃财务化〃显然成为此轮环境下企业运营的共识。谨慎投资，拿地策〃慎"字当头。作为互相联动的两大市场，住宅市场的调控也直接作用到土地市场。在房地产住宅市场频繁遭遇调控重拳的2011年，土地市场也一直维持了相对的低迷状态，尤其是企业资金链收紧的当下，开发企业在拿地策略上也表现出进一步趋缓的趋势。数据显示，4月万科、金地、招商地产等15家典型企业通过招拍挂方式新增的土地总建筑面积和成

5、交总价,均创下了2010年以来的最｛氐纪录。对多数企业企业，在谨慎并有所控制的前提下,多数企业近期在土地市场的策略都有所调整。跟进降价效应显现,快速将存货变现。销售是实现企业资金链循环和周转的重要途径。从现时的市场状况来看，〃现金为王、快速销售"的策略在近期市场中越来越多的反应出来，这体现在一方面，以碧桂园南京项目为代表，企业推案数量和规模不断加大，而在另外一方面，在被资金〃牵着鼻子走"的背景下，近期楼盘随行就市、打折促销的动作也有放大的趋势,而保赢利、保现金流无疑成为营销策略的首要出发点和核心所在。3开发供给仍处于缓慢恢复姿态；房企囤地足够三年开发，一线城市土地供给保守。土地市场的冷热变化或

6、许可以透露出房地产市场走势的蛛丝马迹。3月份以来一些地方土地出让多次出现底价成交,之前开发商拼抢地王的热火场景不再。之前〃吃"进大量土地的许多房企土地储备已足够三年以上开发，纷纷减缓拿地步伐，静待土地市场走势明朗。手中有地匕里不慌,前两年的土地盛宴中，各大房企已经囤积了大量土地，许多房企土地储备足够三年甚至更长时间开发。在当前市场低迷情况下,今年2月份以来,房企大多采取保持现金、减缓拿地的举措。—线城市近几年土地供给量一直较为保守，没有出现大幅增加，这被认为是房价持续高涨的因素之一。以上海为例，住宅土地供应2007年至2010年分别有1100公顷、900公顷、1065公顷、1100公顷，平均

7、波动幅度正负保持在100公顷左右。北京市2011年度计划供地总量为6500公顷。其中住宅用地2550公顷，比2010年的2500公顷增加了2%，住宅用地中安排保障性住房用地1330公顷,比去年增加6%。供地计划中增加了中低价位、中小套型普通商品房用地供应，确保各类保障性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%。有专家指出，从全国范围来看，商品房销量下降，开发商对