广州房价分析及政策取向

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1、广州房价分析及政策取向蔡穗声（广东省房地产行业协会广东广州510600）摘要J2001年以來，广州房价经历了下跌、冋升、高涨、增速冋缓几个阶段。房价波动是市场供求关系、银行实际利率、资金流动性诸因素变化的结果。同期广州房价涨幅相对于经济、社会发展指标未见显著偏高。房价收入比在6.73〜8.03区间，中位数7.43,平均值7.340迄今为止的文献资料并未证明房价收入比存在“合理区间”。广州房地产市场已经进入周期性调整。政策取向的基本出发点在于房地产市场的复苏关乎宏观经济复苏；政策取向的基础是稳定市场及稳定市场预期；政策取向的着眼点与归结点是刺激市场消费，维持开发投资规模。匿键词

2、］广州房价，综合房价，房价走势，房价收入比，政策取向广州是我国实行改革开放后内地最早恢复房地产市场的城市。1979年引进港资建设、并在穗港两地销售的东湖新村，是内地最早的商品住宅小区。经历了30年市场经济的风风雨雨，广州为全国房地产市场提供了许多经验与教训。2004〜05年间，广州房价回升较上海等长三角城市为缓，被媒体美誉为“成熟市场的理性”；2006-07年间，广州与深圳I一起领涨全国房价；2008年至今又进行了市场调整。这些都引起业界及媒体的高度关注。分析近年广州房价波动的原因，预测今后走势，对于思考政府政策取向，大有裨益。、广州近年房价走势及原因分析2001年以来，广州

3、房价经历了下跌、回升、高涨、增速回缓几个阶段。市场上供应的住宅分新建的商品住宅（一手房）和存量住宅（二手房）。2001〜04年间新建住宅每平方米均价（总销售金额除以总销售面积。以下房价均为“每平方米均价”）在3900-4600元Z间，其中2002、2003两年负增长。2004年增长19%,看似幅度大，实际是上年数值跌破4000元之故，如与2001年比则增长9%。2005年进入5000元台阶，涨幅11%。随后两年大步跨入6000元和接近8000元台阶，涨幅分别为20%和30%。去年8502元，同比增幅6%,如与2007年底的价格顶点比则下降20%。考虑到去年新建住宅多是全装修房

4、，销售时往往附加赠送家电等优惠，与2007年销售的新建住宅并非同质，实际上去年新建住宅价格同比可能略有下降。存量住宅价格2001-04年间在2600-2800元之间，其中2002、2003两年也是负增长。2005年接近3000元，增幅7%。2006〜07年进入3000元台阶，增幅为15%和13%。去年跨进4000元台阶，增幅回落至11%。为总体考察广州房价水平，试按新建住宅与存量住宅的销售面积权重计算，整理“综合房价”。2001〜04年间在3000元台阶，其中2002、2003两年负增长。2004年增幅13%,但与2001年比,增幅不到2%o2005年进入4000元台阶，增幅

5、8%。2006〜07年接近5000元和跨进6000元台阶，涨幅分别为16%和23%o去年是6756元，增幅回落至10%。详见图表一。图表一:①市十区成交数据。资料来源：广州市国土资源和房屋管理局，转引自《2008广东房地产蓝皮书》P642006年及以后为统计局数据。②市十区成交数据。资料来源：广州市国土资源和房屋管理局，黎文江提供。2006年及以后为统计局数据。③按新建住宅与存量住宅销售面积权重计算。小结：2002〜03年广州房价下跌，2004〜05年回升，2006〜07年快速增长，去年增幅冋缓，但实际房价比2007年可能略有下降。从房地产市场本身寻找房价波动的原因。一是新建

6、住宅供求关系变化所致。分析近年广州销售面积与竣工面积的增长，2005年大致平衡,2006〜07年销售面积增长大于竣工面积增长分别为56和23个百分点，去年逆转，竣工面积增长大于销售面积增长27个百分点。销售/竣工比率在2004-05年略为大于1,2006〜07年急升至1.5和L9,去年降为1.38。可见2006〜07年新建住宅供求失衡严重。详见图二图二：二是土地供求关系与地价变化之故。2004年土地出让实行严格的“招拍挂”制度以后，房地产企业购置土地大幅度减少，2005〜08年间均未达到2004年购置土地500多万平方米的水平，4年中有3年降幅达3〜4成。同时，按每平方米计算

7、的土地单价（土地成交价款/购置土地面积）2006、2007年涨幅分别高达1倍多和两倍多，去年下降74%。详见图表三。图表三:资料来源：据历年广东统计资料整理计算从房地产市场外部环境分析房价波动的原因。一是近年物价指数走高，银行实际利率是负数，居民储蓄大量流向股市、房市。二是国内、国际资金流动性过剩，房价作为货币投放量的投影，其价值被重估、高估。等等。房价进入上升通道后，参与市场的各方（土地供应方、开发商、购房者）对后市往往作出乐观的预期，从而对房价上涨起加速器作用。房价上涨一直到市场供求关系逆转，或外部