深圳地块分析.doc

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1、深圳尖冈山地块分析　　一、项目SWOT分析　　优势：　　1、环境优美　　该宗地位于规划中的尖冈山高尚居住区内，背倚铁岗水库，周边为坡地和丘陵，结合地形，能够做出高差不同的联体不墅或者独栋不墅。　　2、交通方便　　尖冈山位于广深高速公路和西乡大道的交界处，交通将会十分方便，且处于都市的外围，通勤成本相对较低（塞车的机率较小）。　　3、规模优势：　　本宗地出让面积为21万平方米之多，整个尖冈山土地出让面积将会达到2平方公里，因此，不管是从本宗地依旧从整个尖冈山土地规模来看，都具有规模上的优势。　　4、规划优势：　　尖冈山为宝安区政府

2、规划的宝安区高尚生活居住区，规划引导进展，假如这一目标顺利实21/21现，那么，该区域将会成为宝安区最有钞票人聚拢地。另外，由因此规划中的高尚居住区，政府会在配套建设，政策支持等方面加大力度，以期实现其高尚生活居住区的目标。　　劣势：　　1、噪音污染严峻　　该宗地由于背靠高速公路，后退红线仅为6米，因此，专门难幸免高速公路的噪音困扰，这与其高尚居住生活区的环境要求其背离。如何规避噪音污染将会成为该地块尤其是南部区域的关键所在。　　2、市场不成熟，培育期较长　　尖冈山居住区为政府规划高尚生活区，然而目前所有的工作只是停留在规划时期

3、，尚未真正形成居家，生活起的氛围，因此，市场有待培育，有待引导，因此，关于首宗出让土地来讲，将会花费大量的成本去宣传推广该区域。　　3、景观改造费用较高　　该宗地为丘陵地带，起伏较大，绿化较多，因此，景观建筑成本和地基成本都会相应的有所增加。21/21　　4、配套较差。　　该宗地位于非成熟区，各种配套，如超市，会所，学校等配套都没有明确讲明何时建设，给本宗地后期的服务带来专门大的不确定性。　　5、关外系列问题的存在　　本宗地作为关外土地，还存在着一系列的宝城片区固有的作为关外城镇的弊病，如治安问题，如关外整体形象问题，如关口的心

4、理落差问题等。因此，本宗土地出让价格不能够高出关内不墅用地的出让价格，否则就会因为可替代性原则，买家倾向于关内买地。　　机会点：　　1、都市化进程　　本宗地最大的市场机会点在于都市化进程的推进。随着都市化进程的推进，关内外一体化，关口的心理障碍越来越小，则不管关于本宗地依旧关于整个宝城其它区域的土地来讲，都会相应的得到增值。关于本宗地来讲，更大的意义在于有力的阻击关外高端客户关内流淌的趋势，而不是吸引关内客户关外置业。　　2、宝城经济持续快速进展21/21　　宝城经济的快速健康进展，是整个尖冈山土地出让能够持续的关键。关于尖冈山

5、来讲，其目标客户群确实是那些在大宝城片区工作生活的企业主，投资环境的好坏，地租成本的高低将会决定他们的去留与否，因此，经济进展，尤其是工业经济，将会对尖冈山土地出让起到特不重要的推动作用。　　3、宝城豪宅市场释放　　本宗地的市场机会来源于宝都市场上的极高端客户一直以来都没有得到相应的释放，对于首宗出让的高尚生活居住区的土地来讲，占据市场先机，较早的垄断该客户群，将使本宗地的来自市场方面的最大亮点。　　4、路网改造工程　　路网工程的改造和建设，将会对整个宝都市场带来正面的阻碍。尤其是宝城南侧，在107国道和海滨大道之间的区域带来前

6、所未有的增值空间和想象空间，而关于本宗地来讲，则会因为加强与关内的联系，加快都市化进程而间接的阻碍本宗地。　　5、地产外移，低密度住宅绝对稀缺21/21　　关于不墅用地来讲，深圳市政府差不多有明确规定，禁止批复不墅用地。由于需求所在，本宗地确实是政策擦边球。正是由于不墅用地稀缺，尖冈山不墅用地的可替代性原来越小，因此，关于想购买不墅的客户来讲，选择尖冈山是因为其稀缺所在。　　6、政策支持　　该宗地市尖冈山第一宗土地出让，成功与否关于后期土地的推出有着重要的意义，因此，相信政府在土地的拍卖底价，土地拍卖过程中的一系列承诺都会实现。

7、威胁点：　　1、市场不确定性因素较多，土地供应打算，宝城其它区域不墅用地的情况。21/21　　关于尖冈山居住区来讲，存在着专门多的市场不确定性因素，一方面，尖冈山土地整体出让打算还未出台，其相应的后续土地出让时刻，规模会对本宗地造成一定的阻碍。另一方面，宝都市场其它区域尚有部分土地能够规划为低密度住宅，如西乡滨海区，假如该区域的土地启动，将会对本项目造成一定的阻碍。另外，关内不墅或者townhouse，以后几年有多少的供给量，尚是一个未知数，因此，其他区域不墅在以后几年的供给量的大小会对本宗地带来专门多不确定性的阻碍。　　2、政

8、策威胁　　关于本宗地来讲，尽管政府差不多明确规划为不墅用地，然而，由于中央政府关于不墅用地，及其政策方面都有严格规定，政策变动风险较大，而且，银行关于不墅用地的支持力度也存在一定的变数，风险也不小，因此，在政策方面，应该综合考虑。　　二、计价依据　　由于本项目在