深圳观澜a909-0137a909-0138地块市场分析

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1、一、区域市场发展二、区域房地产市场发展三、客户分析四、SWOT分析五、市场分析小结A909-0137A909-0138地块市场分析一、区域市场发展二、区域房地产市场发展三、客户分析四、SWOT分析五、市场分析小结1.区域价值分析2.产业发展3.配套设施4.交通规划5.生态资源A909-0137A909-0138地块市场分析1、中部综合组团包括宝安区的龙华、观澜和龙岗区的布吉坂雪岗，总面积203.5平方公里。2004年底城市建设用地80.9平方公里，占总面积的40.2%，规划至2020年城市建设用地规模为11

2、9.5平方公里。2、功能定位为市中心区的配套综合服务区，建设现代化客运枢纽和综合服务组团。未来观澜区域的生活环境将彻底转变。龙华坂雪岗观澜区域价值中部综合组团keypoint:综合服务区客运枢纽>A城市综合服务功能区为观澜街道提供服务的集居住生活、行政办公和娱乐消费于一体的综合功能区。>B市属高新技术产业集聚区B-1富士康为核心计算机产业基地哈飞汽车为核心汽车制造基地B-2富士施乐为核心的仪表仪器和记黄埔为核心的物流功能区>C产业改造与提升区厂房现状质量较好，侧重产业提升和整合>D特色产业聚集区依托于观澜高

3、尔夫球会和版画基地，对旧工业区整体改造，发展体育文化产业>E依托生态资源的休闲度假娱乐区观澜高尔夫球会、观澜郊野公园、茜坑郊野公园和生态保护区观澜五大功能区位于深圳最北面，临近东莞，总面积89.8平方公里，建成区面积22平方公里，分13个辖区管制，总人口77.4万，其中户籍人口2.1万，是客家人聚居的地方。ACE-2E-3B-1B-2DE-4E-1城市综合服务观澜郊野公园观澜高尔夫球会茜坑郊野公园生态保护区区域价值功能定位>地均生产总值偏低2005年观澜街道建设用地地均产值为3.96亿元/平方公里，低于宝安

4、区其他中心区位的街道和宝安区平均水平>用地构成以工业为主居住用地极少，工业用地比例接近50%，各社区分布均衡，密度较大，厂房环境较差，大部分是劳动密集型产业>配套产业和第三产业用地明显不足城市化落后于工业化特征明显观澜土地利用现状>集中工业用地，提高地均生产总值集中工业用地，整体重新规划，2008年观澜街道建设用地地均产值为7.99亿元/平方公里>用地均衡，构成以工业、居住为主按功能区规划分布工业团和居住团，提高厂房质量，产业升级，建设一批高水准的住宅小区>增加配套产业和第三产业用地加大城市化发展力度观澜土

5、地利用规划土地利用区域价值keypoint:城市化进程促进房地产市场的良性发展1、观澜新中心区由机荷高速公路、梅观高速公路、观兴东路、环观南路、观澜大道围合而成，总用地面积433.81公顷，可建设用地3.72平方公里，高新技术产业用地1.1平方公里2、与目前现状不同，中心区未来规划将改造成为以居住用地为主，商贸、行政、文化、教育配套完善的观澜新中心。观澜新中心区将取代观澜老街成为观澜未来居住、行政、文化、教育的中心，区域价值将进一步提升。北环路至新桥至大亚湾至光明至天堂围观至平湖观景路至梅林至机场至龙华梅观

6、高速公路清湖立交机荷高速公路出入口机荷高速公路观澜河高尔夫大道观澜大道光路观平路观天路区域价值观澜新中心区规划keypoint:观澜新中心区、CLD城市价值通过“资源-产品-再生资源”的发展模式，提倡低资源的投入、高经济产出、低污染排放，重新规划或翻新工业园区，引入一批世界级高新企业的入驻，如三一集团、富士施乐、富士康、哈飞等，解决生态、经济社会系统之间的矛盾,外企的进驻将提高片区知名度，改善片区的投资环境。目前观澜共有45家工业园区，按功能分区重新打造的园区有观澜高新科技园、大富工业园和金雄达科技园，其他

7、只是整体翻新，并没有功能分区概念。观澜高新技术产业园（新规划）＞规划面积4.23平方公里，涵盖了生产、研发、教育、生活、休闲、服务等多种功能区＞产业定位主要面向“电子信息、生物医药、新材料、大型先进装备制造业”等高新技术企业。＞深圳首批生态工业园区单位：亿元观澜工业园＞观澜镇福民泗黎路上＞占地3000平米，建筑面积6000平米＞涵盖宿舍、厂房，外部环境一般，里面装修较好，功能配套较少产业发展高新科技园keypoint:大型企业进驻的区域发展价值观澜街道经济发展情况大型高科技企业入驻，使得观澜街道生产总值、规

8、模企业工业总产值逐年大幅上扬；观澜人口总数逐年递增，片区外来人口呈指数性增长。随着投资环境的改善和外企的进驻，区域经济将稳步上升，中高级人才将涌入片区，未来人口素质、收入水平将明显上升。可以看到，片区产业的发展和产业结构的调整为片区带来：循环经济产业发展keypoint:大型企业进驻的区域人群质素变化配套设施现状＞主要通过梅观、机荷高速往返市区；＞道路网络系统已经形成，但支路少，不够密集，交通拥挤；＞道路路况不好