地块分析报告(大杨石地块)

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1、科力集团·常规选址分析一、项目概况1、地块位置u本项目地块位于渝中、九龙坡、沙坪坝三区交汇处，临近高九路及长新路，距离石桥铺商圈约4公里，距离大坪商圈5公里。2、地块经济技术指标地块编号用途土地面积容积率建筑规模起拍价格起拍单价大杨石C17-2商业、商务7299平方42919659862051备注：如因配套需要，需增加全掩埋的地下建筑面积，经论证，可对地块总建筑面积进行调整。3、地块周边环境u地块处于高九路版块，临近渝中区消防总队、重庆第三设计院新址、重庆324医院心理健康中心。u地块周边区域内分布着三大主题公园：平顶山公园、烟登山公园以及虎头岩生

2、态公园。u地块处于三区交汇中心，交通条件便利，经高九路可直通江北、杨家坪以及沙坪坝，经长新路可便利到达渝中区。二、区域整体规划1、功能定位都市新核心圈（渝中区“十二五”规划明确提出在大坪片区打造都市新核心，再造一个解放碑的构想。）2、规划重点（1）、以渝中总部经济园为核心，建成新的城市商务核心；（2）、建设200亩的虎头岩生态公园；（3）、以南方、业安、协信、武陵、隆鑫、盾安等大型房地产开发公司建设新的渝中生态社区；（4）、构建高九路为主交通轴线，借助渝州路、长江路、轨道2号线、嘉华大桥、石门大桥等组成四通八达的交通网络；（5）、配套建设一流现代化

3、基础设施系统。三、区域市场分析：1、产品舒适度普遍优于旧城区内项目。目前高九路版块新修楼盘大多数项目容积率不超过3.3，同时拥有自然景观优势，较旧城区项目舒适度更强。2、市场活跃，成为主城区价格上涨速度最快的版块。3、土地市场升温，成交量与地价快速上涨。四、地块SWOT分析优势：1.项目位于政府政府规划中重点发展的新区，区域整体规划完善，远期具有良好的发展潜力；2.地块周边具有自然景观优势；3.地块周边区域商业配套日趋成熟；4.2011年以来区域成为市场热点，发展前景被消费者广泛看好，多个项目市场表现良好。劣势:1、高九路作为城市主干道，公共交通稍

4、显滞后；2、地块落差较大，前期土石方工程量大；3、地块不规则，不利于地块的设计及利用。机会1、重庆总部城已充分为区域造势，商务板块趋于成熟；2、周边社区入驻率高，利于商业板块快速入市。威胁1、地块规划面积小，难形成规模；2、承接2011年市场热度，区域内将有大批类似项目入市，未来将面临一定的市场竞争压力。五、周边项目对比分析（住宅）序号项目名称开发商开发体量物业类型容积率绿化率均价备注1半山公馆盾安置业23万方洋房、高层2.0930%10000洋房价格2南方新城苹果派南方集团86万方高层7370二手价格3阿卡迪亚·江山凌云协信洋房、高层3.031%

5、高层9200洋房11000周边项目对比分析（商业）序号项目名称开发商商业体量销售均价租赁单价备注1半山公馆商业配套盾安置业8000方38000130元/平方/月一楼70元/平方/月二楼置业顾问数据2南方新城周边配套南方集团120元/平方/月（店铺转让数据来源）成熟商业街区3重庆总部城协信40000250元/平方/月临街商铺周边项目对比分析（商务）序号项目名称开发商办公体量销售均价租赁单价物业费备注1重庆总部城150006010元/月2万科中心11000-14000040-802.5元/月中介数据3大坪英利国际广场1500020-40待定中介数据六、

6、产品建议1、地块容积率相对较高，建议将容积率进行拆分，设计包括综合商务、低层商业、高层商务住宅等多种产品的混合型物业。2、先推出低层商业和高层商务住宅，吸引人气，树立高档品质，赢得溢价空间，随后推出综合商务办公板块，实现利润最大化。七、结论1、本项目地块现阶段周边交通设施与其他生活配套将逐步完善，入市条件成熟。2、本项目地块的容积率指标相对较高，未来具有发展潜力。3、由于本项目的启动与入市时机与周边项目（如总部城、万科中心）建设周期密切相关，类似物业将把区域及物业价值很好的传导给消费者，使消费者看高物业价值，而降低价格的敏感度。从远期分析，渝中区高

7、九路版块具有良好的发展前景，随着区域内各项市政配套与生活设施的完善，本项目将具有投资前景与利润空间。