楼盘二期营销推广规划案.doc

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2、园二期营销推广策划案第一章：二期项目定位部分一、二期项目主题定位1、概念设计思路：23/23依照项目的销售进程和打算的实施，我们能够从三个点动身：以产品为中心，以目标客户为动身点，以提升生活为方向，综观项目全程，产品具有高品质，目标群体属于濮阳市高端人群，层次较为集中，为了突出产品特性，必须凌驾于消费者独特的涵义，因此我们的推广诉求点重在“生活品质”上；2、提出的原则：从一个全新的角度动身，提出独特的卖点，从每一个细节化的产品局部来达到生活质量的要求，利用项目大社区品牌资源的优势，以及良好的区位优势，人无我有，具有独特的排他

3、性，把“生活”进行全面的诠释；3、概念的分解23/23生活方式是一种群体现象；覆盖了生活的各个方面；包括居住、运动、消费、休闲、享受等，生活方式在不同人口统计变量上表现出差异化，因此有高档和低劣之分；人以群居，本项目定位在高档的现代生活上，确实是要将濮阳市上层阶级聚合在一起，他们也将是濮阳市现代化生活的首领者；二、定位目标客户特征分析：年龄：35—55周岁；结构：家庭多为代际数结构为主；知识水平：知识水平跨度较大，其中除了政府公务员及教师的文化偏高，其他潜在客户的文化层次较低；消费特征：财大气粗，生活较为奢侈，正在往追求精神

4、生活方向进展；心理特征：由于其文化水平普遍较低，多有钞票无名，对精神领域的追求较高；三、：形象定位：优良的项目品质——旨在建筑楼盘中的精品；品位现代化的都市生活——以品质为依托、以小区周边的环境为依托；23/23生活上的要求——中房锦绣花园对生活的真实写照；人文社区——众多名校围绕；第二章、二期项目的USP理论分析一、从项目内在的品质提升USP；二、从项目形象高品位生活嫁接提升USP；1、复合性：项目集濮阳市政治、经济、娱乐、文化、交通、科教为一体，是濮阳市无可复制的领域，中房锦绣花园是唯一集合众多特点的多层带电梯的社区，内

5、部品质高档，环境优美，那个地点满足了人们多方面的生活需求，特不是生活上给了人们无比的优越性；2、升值性:随着都市化的进程加快，都市的每一寸土地都在无限的升值，23/233、人文性：浓厚的人文色彩和厚重的文化蕴涵，周边学校林立，现在购房者无不关怀小孩的教育成长问题；4、时尚性：项目从建筑特色、品质到景观设计布局，任何一个细节化差不多上超前时尚、符合居住潮流的进展趋势，而且积极倡导的现代化的生活方式成为都市话题的新亮点；5、健康性：项目成熟配套和便捷的生活设施、丰富多元的文化形态和景观，以及外部可持续进展的生态系统能够让每一位业

6、主都能享受到现代化健康、舒适的居住环境，并将自然的健康概念延伸到项目理念中，让每个人在健康中体会现代化的欢乐生活；第三章：营销推广部分一、推广策略23/23依照一期的销售情况，出现短促的火暴局面，后续销售停滞。因此在二期推广的过程中要实行稳定持续的推广战略，操纵销售的节奏，分不对二期的项目的各楼号出售进行分批推出；留出一部分位置较好的供后期推出；一、具体推广节奏操纵：1、销售分段：两次销售高潮：以“内部认购”和“开盘后”为节点；2、具体推广方式：二期总共推出六栋电梯多层，两次推出的具体楼号依照现场销售情况所定；（a：3—3阵

7、形、b：4—2阵形）51认购高潮23/23内部认购开盘持续时期632销售高潮前四栋剩余43、推广渠道a、现场销售；b、公众效应；c、开发多个营销网点：在濮阳市人群流向集中的联华卖场搭建中房锦绣花园二期项目形象展示中心，同意二期选房咨询；（试行1—2个月）四、价格策略23/23a、定价策略：依照二期的推广策略，有针对性的将好的楼层和差的楼层之间的悬虚拉大，利用分套定价、分单元定价，依据具体楼层朝向、通风、采光分不定出总价格；b、价格策略：开盘后高密度小幅度涨价；l有利于消除客户的观望心理；使其提早做出购买行为；l提高形象，增加

8、项目的升值性；c、入市价格（略）五、营销推广进程二期项目营销推广时刻安排分为以下几个时期（依照销售的具体情况，进行适当的调整）（1）、筹备期（2005年10月下旬——2005年11月中旬）（2）、导入期（2005年11月中旬——2005年12月25日）23/23（3）、强销期（2005年1