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《某商务大厦项目经济分析与评价.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、典型案例某商务大厦项目经济分析与评价［案例背景］本项目经济分析与评价是一个较成功的案例，某集团公司在该项目开发建设初期突遇金融风暴，房市低迷、价格低走，对该项冃投资风险的再分析与评价成为公司决策层的工作Z重。我们从项目开发的财务效益角度进行了盈亏平衡和敏感性分析，通过对项目的经济分析与评价，公司决策层调整了策略并以此经济分析与评价对项目开发建设成本实施了有效控制，并对原销售方案予以了调整。现项目建设进展顺利，经济效益和社会效益前景看好。一、慕本情况项目位于连云港海棠路西、观海路东、海滨大道南，占地28.7亩，总建筑面
2、积76002平方米（其中：地上建筑面积56479平方米，地下建筑面积19523平方米。），建筑高度134米，34层。建成后主要作为办公、商铺、公寓式酒店、高级会所对外销售。根据当今经济危机周期短、振幅大的特点，建设经营期定为2008年—2012年。二、营销方案根据该项目的规划设计，总建筑面积：76002平方米中的56479平方米全部用于销售，地下室488个车位中有390个车位对外出租，其余98个车位自用，房屋销售计划实现2009年10%、2010年20%、2011年40%、2012年30%,地下室车位岀租计划实现20
3、09年10%、2010年至2012年各年30%。价格定位：底层及二至四层商铺1・2万元/itf；六至二十层办公层0.6万元/nV；二十二至三十二层酒店公寓0.7万元/打；高级会所0.8万元/rtf；车位15万元/个。三、成本预测总投资为43681.17万元（详见附表3）,其屮：1、土地成本：2787.28万元2、开发前期费用:2107.71万元3、主体建筑工程费：22795.34万元4、主体安装工程费：8535.82万元5、室外管网工程费：450万元6、室外景观费:1200万元7、开发间接费：2010万元8、不可预见
4、费:1620万元9、期间费用：2175.02万元四、资金筹措本项口资金来源主要包括：自有资金、银行贷款、预收账款。按照建设经营期5年预测，具体详见如下:投资总额和资金筹措表单位：万元序号项丨丨合计建设经营期2008年2009年2010年2011年2012年1投资总额43,681.178,000.0025,819.739,000.00561.44300.002资金筹措82,236.058,000.0025,819.7311,344.3720,933.7416,138.212」自有资金23,440.056,000.001
5、7,440.052.2银行贷款5,000.002,000.003,000.002.3预收账款53,796.005,379.6811,344.3720,933.7416,13&21资金来源与占用表单位：万元序号项丨丨2008年2009年2010年2011年2012年1资金来源&000.0025,819.7311,344.3720,933.7416,138.211.1销售收入4,794.689,589.3719,17&7414,383.211.2租金收入585.001,755.001,755.001,755.001.3自
6、有资金6,000.0017,440.051.4银行贷款2,000.003,000.002资金占用&000.0025,819.7311,344.376,807.082,974.392.1总成本费用&000.0025,819.739,000.00561.44300.002.2营业税金及附加2,090.01895.672.3所得税1,778.722.4偿还贷款本金2,344.374,155.633盈余资金0.000.000.0014,126.6613,163.824累计盈余资金0.000.000.0014,126.6627
7、,290.48五、财务效益评价（一）销售收入和租金收入（见附表1、附表2）根据初定的销售价格和出租价格，将房屋进行预售和对地下室80%的车位租金预收，通过预收款的方式回笼建设资金。考虑到当前房市低迷，销售和租金收入从2009年算起，销售及租金收入总计53,796万元，其中:房屋销售收入47,946万元,租金收入5,850万丿IdO(%1)总成本(见附表3)项II建设总成本估算为43,681.17万元，其中：开发成本41,506.15万元,期间费用2,175.02万元。(%1)税金、利润(见附表4)1.税金税金总计4,
8、764.40万元，其中：营业税及附加2,985.68万元，税率5.55%；所得税1,782.29万元，税率25%。2.利润税前利润7,129.15万元,销售毛利率23%;税后净利润5,346.86万元，销售净利率10%。(%1)现金流量分析(附表5)本报告从全投资角度编制现金流量表，主要评价指标如下：1、财务内部收益率：6.86%IRR二ii+
