某出租物业项目经济评价.doc

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1、目录1项目概况11.1项目名称11.2项目规模11.3基础数据12项目财务评价22.1财务分析辅助报表22.2项目财务盈利能力分析62.3项目财务偿债能力分析103项目财务不确定性分析114综合评价121项目概况1.1项目名称某出租物业项目财务评价1.2项目规模本项目是某市房地产开发公司开发并经营的，该项目是该市文化用品批发商厦，建成后，该开发公司拟用如下计划对项目进行管理，由开发公司使用商场的一部分面积销售商品以获得稳定的收入，商场的另一部分面积则由开发公司以柜台形式出租，从而能够获得经营性收入。土地是从土地开发商处购得的已开

2、发好的土地。本项目拟从2004年开始兴建，二年时间彻底完工，从2006年开始对项目中低层部分开始进行商品销售，至2007年正式达到设计的销售水平，从2007年开始对大厦中划定的面积进行出租，项目经营期为2006年至2017年共计12年，计算期按14年考虑。1.3基础数据(一)投资估算及资金来源1．固定资产投资估算及依据建筑工程是在项目总体设计的基础，参照国内类似工程的造价水平并考虑本地区物价行市对工程造价的影响而编制的，本工程建筑面积为30250平方米，建筑工程投资5500万元。设备价格根据近期的价格估算。设备运杂费，安装费参照

3、工程建设设计概算指标进行估算，该部分投资为928.9万元。其他费用估算是根据本项目的实际情况进行估算的。这部分费用(其中包括土地费用1620.7万元)总计3057.7万元。经营用家俱投资为133.4万元，预备费用按180万元估算。其他费用为490万元。建设总投资为10290万元。详见表1：建设投资估算表2．流动资金占用及估算本项目流动资金主要占用为：(1)商品资金占用；(2)非商品资金占用，如：现金；(3)结算资金占用，如：应收和应付帐款。本项目流动资金采用分项详细估算法，估算总额为正常年17610万元。详见表2：流动资金估算表

4、:3．资金来源本项目总投资为21277万元，项目自有资金为10290万元，其中外来投资占65%，企业自筹占14%，集资占21%。流动资金部分考虑企业现状按银行贷款60%。企业自筹40%来计算，自筹资金来源为固定资产提取的折旧及未分配的利润，流动资金由工商银行贷款，贷款利率5.5%。详见表3：投资使用计划及资金筹措表(二)总收入估算1．商品销售收入商品销售收入为商场每年的销售额。本项目销售收入的确定是根据同类商场近几年的营业经济指标为参考，以拟建商场的营业面积为基础来综合测算的。根据市场调查结果确定该商场每年每平方米的平均销售额为

5、2.38万元，由开发公司经营的商场面积为12648平方米。2．出租收入(经营收入)租金暂定为90元／平方米·月，拟出租面积为17602平方米，出租率为90%，故该项收入正常经营年为1711万元，(三)总成本费用构成及估算1．总成本费用构成。根据本项目的经营范围及属性，其成本费用构成为：商品销售成本、经营费用、管理费用、财务费用。2．成本费用估算。根据本公司现行的成本费用及历史资料估算如下，商品销售成本按销售收入的70%，工资以2003年的工资水平为基础井考虑适当的增涨；折旧按综合折旧率8%计，固定资产原值为建设总投资扣除其他费用

6、投资再加上土地费用，而其他费用投资(扣除土地费用)作为其他资产按5年摊销完。详见表4：总成本费用估算表。(四)销售税金及附加根据新税制，根据本项目为适用不同税率的兼营行为分别核算流转税为增值税，营业税，税率分别为17%、5%；城市维护建设税和教育费附加分别为增值税，营业税的7%和3%。详见表5：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表2项目财务评价2.1财务分析辅助报表（1）固定资产原值为建设总投资扣除其他费用投资再加上土地费用，固定资产原值为7912.248万元，按平均年限法计算折旧，折旧年限为12年，残值率为5%，折旧按综合折

7、旧率8%计，年折旧额为626.4万元。详见表6：固定资产折旧费估算表（2）而其他费用投资(扣除土地费用)作为其他资产采用平均年限法，按5年摊销完，年摊销额为287.4万元。详见表7：无形资产及其他资产摊销费估算表表1建设投资估算表单位：万元序号工程或费用名称估算价值1建筑工程投资55002设备运杂费928.93经营用家具投资133.44其他费用估算3057.74.1土地费用1620.75预备费1806其它490　合计（1+2+3+4+5+6）10290表2流动资金估算表单位：万元序号项目2006年2007年2008年及以后各年一

8、、流动资金运用　　1流动资产1462517610176101.1现金7500903190311.2应收账款1250150515051.3商品资金5125617161711.4其他7509039032流动负债5500662366232.1应付账款500060216