科技城地块产品建议书.doc

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1、嘉兴科技城地块产品建议书目录第一部分、项目分析31.1、项目概况31.2、项目区域及四至分析3第二部分、区域竞争项目分析72.1、信源商业城72.2、绿地新都会82.3、WO居92.4、东方天玺92.5、她他花园商务公馆10第三部分、嘉兴办公楼市场调研11第四部分、嘉兴酒店式公寓市场调研12第五部分、项目产品建议135.1、SWOT分析135.2、项目定位14第14页嘉兴科技城地块产品建议书第一部分、项目分析1.1、项目概况项目名称广益大厦性质商业使用年限40年开发商嘉兴市翔鸿置业有限公司规划设计公司上海利恩占地面积11600㎡总建筑面积4

2、3384㎡地上面积35296.8㎡地下面积8087.2㎡裙房部分1-4F（14118.8㎡）塔楼部分5-22F（21178㎡）容积率3.74机动车停车位342（地上180；地下162）建筑密度3.74绿地率20%1.2、项目区域及四至分析1、项目区域分析第14页嘉兴科技城地块产品建议书分析：（1）、政策导向，区域未来发展潜力较大清华长三角研究院、嘉兴科技园、亚太商务总部等全都集中于此，未来这里可谓嘉兴高新科技产业的集聚地，未来大量的高新科技企业、大量商务白领都将逐步落户于此，带来大量的商住、餐饮、娱乐等消费需求，未来发展潜力无限！（2）、商

3、业项目扎堆入市，版块竞争激烈周边聚集了中港城（100多万㎡）、欧尚超市、万好家居购物广场、红星美凯龙、信源商业城（30万㎡）、天德汽配城（4.3万㎡）、嘉兴世贸中心（14万㎡）、亚太商务总部（54万㎡）、WO居（16764㎡）、她他花园商务公馆（25396㎡）、东方天玺（25989㎡）、更有绿地新都会项目（规划40万㎡）、天德商业广场（规划中）、上海宏润项目（10多万㎡在建），此区域可谓专业市场、高档商场、科技商务大厦、酒店式公寓等项目扎堆，已成为嘉兴东南区域崛起的高新科技产业的高地。（3）、区内商办项目较多，同质化现象严重无论是嘉兴世贸中

4、心、亚太商务总部、中港城还是规划中的绿地新都会，都包含了办公这种产品，产品的雷同，加之目前嘉兴在售的办公楼整体价格相对较低，且购买客群以本地客户为主（数量有限），无形中加剧了项目之间的竞争，如何有效的避免同质化竞争，是我们项目未来成功销售的关键。（4）、区内办公项目较多，但商务配套较为稀缺，为我们打造商务酒店提供了可能亚太商务总部现有88栋写字楼，引进大型高新科技企业近百家，加上周边现有的以及在建的办公项目，未来区域商务配套需求较大，而目前区内无论是大型餐饮还是酒店都较为稀缺，这给本案打造一个商务酒店以及大型餐饮提供了可能！（5）、2012

5、-2013年，项目营销竞争惨烈随着限购、限贷、限价等政策的出台，一、二线城市房地产纷纷降价，整个国内房产地产成交情况惨淡（包括商业地产），无形中加剧了房地产市场上的第14页嘉兴科技城地块产品建议书观望氛围，未来的一年，房地产市场不容乐观，如何在竞争的激烈环境、惨淡的房产交易市场里，快速挖掘有限的客户群，差异化营销（分销+直销+SP活动）是项目未来成功的保证！2、项目四至分析东面：WO居、东方天玺、她他花园商务公馆都为精装商务公馆。她他花园商务公馆主力面积52-60㎡，报价在7500元/㎡左右（合同价在7000元/㎡左右）；WO居和东方天玺项

6、目目前尚未开始销售（预计2012年三、四月份开盘，价格在7000-8000元/㎡）。南面：为亚太商务总部，目前已吸引了鄂尔多斯、巨元集团、天信集团、友邦钢铁等长三角众多企业的目光，渐渐形成了“磁吸”效应，目前已有43个项目落户园区总投资超13亿元人民币，其中15个项目已经竣工，18个项目在建，10个项目计划明年开工建设，涉及通信、贸易、电子等多个产业，潜力不断涌现，发展极为迅速。第14页嘉兴科技城地块产品建议书西面：为英伦都市（高档住宅项目，高层和别墅），高层户型面积200-300㎡，均价在10000元/㎡左右；别墅330-450㎡，均价1

7、2000元/㎡左右。北面：为嘉兴总部商务花园待开发地块。分析：（1）、虽然本案地处亚欧路以及亚美路的交汇处，但这两路都非城市的主干道，而本案还被亚太商务总部的写字楼所遮挡，可视条件不足；（2）、亚太商务总部目前已吸引了鄂尔多斯、巨元集团、天信集团、友邦钢铁等近百家长三角企业，在此或计划在此设立总部，随着他们的进驻，大量商务白领的聚集，必将带动区域的发展，未来升值潜力较大；但是嘉兴世贸中心、亚太商务总部、中港城等项目都有办公产品，且扎堆入市，造成了项目产品的同质化竞争。对项目的启示：（1）、由于本案的可视条件相对不足，因此我们建议本案裙楼部分

8、定位为一个目标性消费的商业；（2）、面对周边未来同质化竞争的市场，我们一方面建议：项目在产品定位上与入市的项目形成差异；另一方面，在入市时间上与竞争项目形成错位，成为我们项目未来