高新地块项目建议书.doc

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1、高新工业用地商业开发项目建议书一、项冃概况项目名称：高新区某工业用地综合开发项目位置：西安市高新区工业土地使用权人：西安甲乙工业有限公司项目现状：项目总占地面积为12亩，土地属性为工业用地。西安甲乙工业有限公司于粋年和月通过协议出让方式获得该工业用地使用权50年。目前，该地块为西安甲乙工业有限公司的工业生产用地，地上现存单层工业厂房开发方向：工业用地转性后的房地产综合项目开发二、商业开发的必要性1、区域产业升级的需要本地块位于西安市高新区一期和二期过渡区域。高新区近年来的快速发展，尤其是进入“二次创业”阶段，新兴

2、科技信息产业的进入完全改变了区域原有的产业模式。原有的工业产业已经失去了发展的土壤和环境，取而代之的是软件与服务外包、文化创意、信息服务等新兴产业。为顺应区域的产业发展方向，对本地块进行商业再开发已经迫在眉睫。2、改善区域环境的需要本项目位于高新区科技六路居住圈和唐延路商圈内，属高新区的核心发展区域。目前，地块周边聚集了众多高档住宅小区及商务办公项目，在该区域进行工业生产已经严重影响到区域内居民的正常生活。工业生产所产生的噪音、粉尘等对周边居民的生活环境带来严重影响，如不对该地块进行商业再开发，则势必形成安全和环

3、境污染隐患，成为区域发展的伤疤。3、区域土地市场供给的需要本地块作为高新区核心区域的工业生产用地，用地性质决定了企业对土地利用较为粗放，地块利用率低，土地级差价值得不到充分体现。与此形成对比的是，随着高新区的快速发展，各企业对区域内土地资源的抢夺几近疯社，有限的土地储备己经严重限制了城市的发展空间。为满足城市发展对土地的需要，高新区必须整合现有工业用地,盘活土地市场，发挥土地效益，促使投资者想方设法增加投资强度，提高土地利用效率，促进土地节约集约利用。因此，对本地块进行商业再开发亦有利于提高地块的利用率，促进地块

4、的集约利用，部分缓解区域市场的土地供给压力。4、地块及公司发展的需要自08年以来，受世界金融危机的蔓延扩散，国内的工业企业也受到不同程度的波及和影响。各企业主对扩大投资生产产生多种顾虑，投资信心不足。同时，考虑到区域工业产业发展的环境已经丧失,西安甲乙工业有限公司已不愿在对该地块的工业生产再追加投资。因此，只有通过对本地块进行商业再开发，使其符合区域产业发展方向,才能激起投资者的欲望和动力，同时避免土地闲置和浪费。5、政策的支持根据西安市高新区总体产业布局规划，为加快区域的产业结构调整和优化升级，西安市高新区管委

5、会制定了《西安高新区关于促进一二期产业结构调整若干政策措施》，措施规定对一期范围及二期部分范围内的现有工业企业及汽车4S店，按照“优先安排、优惠对待”的原则进行搬迁。对原有土地可由政府回购储备，或由企业自行提出变更土地用途申请，办理协议变更土地用途手续，按照有关规定补缴土地出让金。三、地块市场分析1、区域市场从西安房地产市场发展布局来看，本项目所处高新区是西安房地产开发最受关注的区域之一。由于该区域高新企、新兴企业扎堆，同吋企业发展带动了整个区域的经济发展，成为西安最具备活力、最现代、最时尚、最具备经济发展动力的

6、主流区域。其他城区大量人口的涌入，在此工作、生活，直接带动了区域内的房地产市场需求。目前,区域内聚集了上海绿地、深圳鸿基、和黄地产、上海大华、福建融侨等大批国内地产知名品牌。“绿地世纪城”、“城市风景”、“西安逸翠园”、“融侨紫薇馨苑”、“大华阳光曼哈顿”、“枫林绿洲”等大盘的成功开发，再次显示了高新区作为西安房地产开发热点区域的魅力。通过对高新区09年上半年市场分析来看，上半年高新区商品房施工而积为883940平方米；商品房销售面积709483.4平方米；住宅类物业在售均价为4708元/平方米，位居六城区之首。

7、高昂的价格是高新区作为西安理想人居区域的标志。当前，高新区的房地产开发无论从房屋的设计理念、环境营造上都很超前，再加上优越的配套环境以及持续向好的经济支撑，区域房地产价值显而易见。2、项目周边环境本项目共享唐延路商圈和科技六路居住圈，为高新区未来的行政商务中心区，处于极具发展空间的高新CBD核心地段，发展前景广阔。地块周边有唐延路180米宽城市绿化带，附近有奥体中心、木塔寺公园、省妇女儿童活动中心。未来良好的市政建设与规划，将使本项冃地理位置优势凸现。项冃周边城市快速交通干线四通八达，唐延路、高新路、科技路、南二

8、环路、绕城高速相互贯穿，交通便捷。同时，项目所处西安主要的商务办公区之一，众多高新企业为项目带来了巨大的优质潜在客户。通过对周边项目调查显示，高新区上班的白领阶层是周边项目客群的重耍组成部分，这部分人群也是中小户型的追捧者。根据市场调查来看，目前周边新盘市场供应偏少，基本呈供不应求的局面。这为本项目开发提供了难得的入市契机。四、地块开发初步方案1、项目定位结合本项目用地实