天津大兴地块项目定位建议书

《天津大兴地块项目定位建议书》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部天津金地国际广场项目产品建议书金地（集团）天津房地产开发有限公司营销部2009年10月天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部目录一、区域市场分析41、项目周边片区城市定位大幅提升42、天津市中心城区商品房供应严重不足42.1土地市场42.2房地产市场52.3市区别墅市场52.4市区高端公寓市场62.5小结6二、客户分析61、天津高端客户分布特征62、天津外来人口外来数量多年纪轻素质高73、本项目的客户定位8三、住宅部分项目定位101、本项目规划条件概述10

2、2、地块价值分析113、市场定位114、产品定位124.1项目规划原则124.2别墅部分总体规划形式134.3别墅户型面积区间134.4别墅部分户型设计要求144.5停车方式及车位配比154.6采暖及制冷154.7高层户型建议154.8会所164.9幼儿园、小学174.10其他配置174.11立面风格建议184.12景观概念以及风格方向22四、商业部分项目定位251、商业主题定位252、规划理念263、业态分布26天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部4、停车及车位27五、公寓部分项目定位271、写字

3、楼市场简析271.1天津写字楼市场特征描述271.2写字楼市场供需分析281.3写字楼市场细分281.4片区写字楼项目分析301.5小结302、小户型公寓市场分析312.1小户型公寓市场细分312.2典型项目分析322.3小户型公寓贷款政策与相关费用分析362.4小结373、发展建议37六、示范区展示建议38附件：片区内写字楼项目销售情况概览39天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部一、区域市场分析1、项目周边片区城市定位大幅提升传统的天津中心小白楼CBD地区地域狭小，空间有限，城市功能过度集中，人口

4、、交通和环境压力不断加大，发展局限性较大。因此，沿城市发展主轴向东西两侧扩展CBD的范围十分必要。市政府对中心城区空间发展战略提出“一主两副、沿河拓展、功能提升”发展策略。将以小白楼CBD为主中心，向东西两端延伸设置城市新中心，向北为西站城市新中心，向南则为天钢柳林城市新中心。天钢柳林片区的战略地位由原先海河上游开发改造六大节点之一——智慧城板块提升为天津天钢柳林城市新中心，城市定位大幅提升。中外建项目正位于天钢柳林片区中心位置。根据最新规划定位，天钢柳林城市新中心将建成面向国际，集商务办公、会议展览、商业娱

5、乐、创智产业及高端居住（国际社区）于一体的，集中展现天津城市形象的生态型城市新中心，也必将成为天津对外开放及国际化程度最高的区域。天钢柳林城市新中心整体建设规划范围约15平方公里，规划“一带七区”，总开发建筑面积约1260万平方米，其中住宅（含还迁房）建筑面积605.5万平方米；公寓211万平方米；办公占214.5万平方米；公建（含会展、柳林公园）176.5万平方米；商业52.5万平方米。目前，该区建设指挥部已成立，已完成5路3桥1堤岸及轻轨等基础设施的建造，会展中心即将开建。天钢柳林城市新中心道路功能明确，

6、交通组织有序，对接快速交通系统。区域轨道交通密集、发达。过境轨道交通线路有M1,M9,M7,M10,Z1（市域快速铁路线）等。本项目距离M9M7Z1的换乘站仅300米，出行便捷，亦可通过轨道交通换乘到达全市各角落。区域定位的大幅度提升，该区域发展前景广阔，对本项目的定位提出了更高的要求，也为本案调整规划，提升项目档次提供了充足的发展空间。城市功能定位提升，也使得天钢柳林区域将成为继水上奥体、梅江、老城厢后的又一高端居住区的聚集地。此外，河东区沿海河开发力度不断加大，南站CBD中的嘉里项目，中信项目，中粮六纬路

7、等项目的开发建设必将提升河东区整体城市形象与地位。2、天津市中心城区商品房供应严重不足2.1土地市场市区土地总体供需关系异常紧张，可用于开发的土地供应量天津金地.国际广场项目产品建议书天津金地营销部远远不能满足商品住宅需求量，土地供应结构的问题直接导致市区商品住宅市场供应量的短缺。住宅土地宗数土地面积（含公建）住宅建筑面积住宅销售面积2005年1572.3151.74392006年1041.583.73242007年524.245.33272008年512.025.41272009上半年316.319.814

8、0此外，从市区近期批租土地的规划指标分析，容积率均在2.3以上，也就是说低密度产品将在未来不长的时间内在市区绝迹。2.2房地产市场商品房成交情况2004年2005年2006年2007年2008年2009年1-8月市内六区供应量（万平方米）438449.5285339.5191.782.5全市供应量（万平方米）869991.69321065.61026.7448.2市内六区占全市比例50.40%45.