晋愉大坪地块项目定位及物业发展建议书-221.doc

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1、大坪地块项目定位及物业发展建议书编制策划营销部复核审核审批目录♦第一部分地块基本情况解读♦第二部分项目开发背景概况♦第三部分项目定位基础解析♦第四部分项目开发理念与功能定位♦第五部分整体建筑细部设计建议♦第六部分项目规划方案建议♦第七部分项目定价策略与销售预期第_部分地块基本情况解读一、项目概况1、项目位置；本项目地处重庆市渝中区大坪区域长江二路和嘉华隧道之间，原大坪武警总队一支队用地，位于渝中大坪中央核心规划区，距传统五大核心商圈（解放碑、观音桥、南坪、沙坪坝、杨家坪）约5-7公里，属于重庆主城九区的地理几何中心。2、技术经济指标本项目占地规划面积约30亩（合20000itf）,规划容积率

2、为3.9,二类居住用地。3、项目现状/地块情况：地块形状呈不规则矩形，内部地势高差7・8米；武警一支队用房为多层结构，拆迁工程量不大/周边现状：紧邻大坪转盘，位于苏宁电器后长江二路支道上，距主干道约200米距离，呈片区腹地的形态。/项目四至：北面为重庆市公安局刑警总队.南为重庆市66中学，东西面为较陈旧的民房住宅地块从北向南有一条电信微波通道，建筑高度和布局受一定影响；黄沙溪隧道从地块东部由北向南穿过，若在隧道上方修建建筑,结构安全性需论证。项目地理交通及配套资源Is项目所在地交通道路系统发达便捷项目拥有比较便捷的交通体系，长江路、高九路、大坪循环道等多条城市主干道环绕左右，项目紧邻轻轨大坪

3、站（2・、5号）、地铁大坪站（1号），大坪公交枢纽、轨道交通换乘，附近有袁家岗立交、黄沙溪立交、嘉华大桥，数十路公交线路途径地块及周边。2、配套资源丰富项目所属大坪板块，聚集了IT、通讯、医药、1）医疗卫生水平在整个重庆市位列前茅，大型医疗机构众多。2)主城教育基地之一，密密麻麻的中小学分布周o大坪近年已发展成为重庆IT通信类产品，特别是手机及其配件产品的批发集散地。3)当前具有一定的商业配套资源。如百盛商场、永辉超市、新世纪百货、万友康年酒店（四星）等。第二部分重庆渝中大坪区域概况—X大坪城市背景＞丰富的人口基数，良好的素质人群，各大企业逐鹿大坪CBD。＞曾经的“大杨石力板块不复存在，新生

4、“泛大坪”板块渐行渐近，从被全市辐射到辐射全市;＞大坪区域的商业、商务和居住品质带入更新换代的阶段。＞七牌坊历史文脉保留，现代商业、商务元素融会贯通，当代文化风尚街区全新亮相;大坪城市规划与定位＞渝中“十二五刀规划明确提出：“做大渝中西部都市新核刀，未来5年内大坪规划将建成渝中第二商圈;＞大坪打造总部经济园，建渝中双核，创新经济增长极，再造解放碑;＞大坪的城市发展定位——主城副中心，渝中“主卧室”，渝中区的“两大中心刀，“两个高地力。小结：目前，以大坪板块为代表的渝中西区已经成为渝中发展最快的区域，伴随着协信、龙湖、万科、瑞安、英利等多家知名房企的陆续入住，大坪板块商业与商务配套的成熟和品质

5、被推至前所未有的高度。大坪作为新崛起的成熟商业和居住中心指日可待。三、大坪房地产市场概况1・泛大坪区域项目概况项目周边竞争项目盛多，大量知名发展商有围攻大坪商圈之势。其中龙湖的商业体量居亚洲第一，位于大坪石油路黄金位置，是商圈主力;从重庆天地、协信总部基地到龙湖时代天街、中新城上城，四大城市综合体构筑了重庆渝中南北纵向发展级，周围项目的城市配套无不围绕四个项目展开;目前区域住宅价格主力处在清水房套内8500一11•••元/耐，精装修溢价约12002500元/nf;商业价格从20000一170000元/代不等南部袁家岗一带的华润24城、中新城上城、大鼎世纪滨江、保利港湾国际等项目自成一脉，与大

6、坪片区遥相呼应。/本案典型竞争对手是万科、龙湖、英利、恒大和中庚项目。2.住宅部分市场产品配比（部分可参考项目）可比项目户型配比示意图□一房（含单配）BI两房□三房□四房170000元/代不等南部袁家岗一带的华润24城、中新城上城、大鼎世纪滨江、保利港湾国际等项目自成一脉，与大坪片区遥相呼应。/本案典型竞争对手是万科、龙湖、英利、恒大和中庚项目。2.住宅部分市场产品配比（部分可参考项目）可比项目户型配比示意图□一房（含单配）BI两房□三房□四房点评：以协信、恒大、万科为代表的项目主要抢占两房至四房的中高端市场；而以龙湖、英利、大鼎等一系列项目产品，主要竞争中小型产品市场，目标是中端消费群与投

7、资市场。可比项目面积区间示意（单位：nf）点评：协信高层江景组团的大三房产品，以及恒大四房大面积产品意在吸纳主城中高端家庭式消费群，在区域内形成差异化竞争；其他项目产品均是以中小户型竞争为主，我们看到竞争较大的产品是32—72nf这个面积区间。3.大坪地区住宅类消费客群研究1）本地：核心特征一常年在泛大坪区域工作的，具有较强区域情结的年龄在25岁・45岁之间的中青年群体。/当前，大坪区域本地常驻户籍人口超过3