肥城市场分析及地块产品建议书.ppt

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1、肥城房地产市场分析及水街地块产品建议书——营销策划部2013年8月1豪门投资置业专注城市运营目录1、宏观市场分析2、区域楼盘市场分析3、西部区域分析4、产品建议2豪门投资置业专注城市运营1、宏观市场分析3豪门投资置业专注城市运营1.1、宏观经济分析（1）肥城市地处山东中部、泰山西麓，是资源丰富的鲁中宝地，肥桃之乡。（2）肥城发展速度较快，近几年GDP增速明显，在全国百强县市中排名第48位。（3）肥城市产业结构以工业为主导，第三产业发展相对滞后，但有比较大的发展潜力。（4）肥城市总人口外来暂住人口不多．外来人口对于肥城经济贡献率较低。（5）

2、肥城市高收入消费者普遍存在到济南、泰安购物、娱乐的消费习惯。肥城宏观经济概述——地理位置、构成、经济地位、产业结构、人口结构4豪门投资置业专注城市运营1.1、宏观经济分析GDP发展水平分析——肥城人均GDP近8000美元，剔除高估因素之后依然可说明本地房地产市场处于高速发展阶段房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展肥城GDP平均增长率超18%。按年末户籍人口数计算，肥城GDP2010年达50228元，根据当前汇率约合7941美元，增长速度较快。肥城GDP增速超过8%，

3、预示着房地产市场进入快速发展阶段。5豪门投资置业专注城市运营1.1、宏观经济分析产业结构发展分析——肥城处于二产占主导的发展阶段，三产增速较快，虽然三产目前发展滞后，但有发展潜力。(1)肥城目前处于第二产业占主导的阶段，但是目前第二产业所占比重放缓。第三产业所占比重在近年开始缓慢增长。(2)在将来一段时期内，第二产业的增长将会放缓，所占比重会稳定甚至逐步下降。第三产业将会获得更快的发展。（3）产业结构的变化会进一步提高肥城人民收入水平，同时刺激商业的发展。第一产业第二产业第三产业增长12%增长11%增长26%6豪门投资置业专注城市运营1.

4、1、宏观经济分析产业结构发展分析第三产业细分2010年产值2010年占GDP比重交通运输、仓储、邮政业2750385.0%信息传输、计算机服务和软件业897511.8%批发和零售业52116710.5%住宿和餐饮业897991.8%金融业679621.4%教育627211.3%文化、体育和娱乐业188050.3%（1）从第三产业的细分行业看，批发和零售业增长最为迅速，2010年占GDP比重超过10个百分点，可以说，第三产业所占GDP比重提高批发和零售业的贡献度最大。（2）这种变化趋势说明，在肥城第三产业发展的过程中，商业将最可能起到主导的

5、作用。随着本地平均消费水平的提高和整体购买力市场的扩大，将会刺激本地集中式商业的发展，提高本地商业设施对本地居民的吸引力。7豪门投资置业专注城市运营1.1、宏观经济分析人口结构发展分析——肥城市的人口结构属于哑铃状分布特征平均收入中产阶级人群低收入人群高收入人群第二产业制造加工型低端企业的技术工人商业外来打工经营人员第三产业企业的普通员工第二产业制造加工型低端企业的中基层管理者第二产业制造加工型低端企业的高层管理人员及家属各类商业企业主及投资者肥城市政府公务员第三产业企业的中高层管理者8豪门投资置业专注城市运营1.1、宏观经济分析分析结论

6、目前肥城的经济发展速度较快，人们的经济收入水平增长明显，导致对住宅需求日益增大，肥城已经进入住宅市场升级换代的高峰期。不过由于外来人口较少，肥城市目前的消费需求主要以当地居民为主。肥城非农业人口收入远高于农业人口，消费群体比较广泛，高收入阶层主要集中在机关、企事业单位、水电煤以及部分个体私营工商业主，他们将是肥城房地产市场的主要消费群体。肥城城市绿化优美，经调查该城市正在评选“国家园林城市”，对楼盘正常施工受到一定影响；肥城房地产发展规范、项目预售管理严格，基本所有楼盘全部为准现房才取得预售许可证；因项目预售制度严格及城市区域内楼盘多、项

7、目大，和城市房地产消化水平有限等因素，导致楼盘消化周期较长，较多楼盘存在现房后剩余大量房源等待销售；经调查明显看出，肥城城市规划方向主要向西发展，房地产销售价格西高东低。由于城市南北纵身较短，价格差异不大；肥城房地产营销水平参差不齐，由于多数开发商未聘请专业营销代理公司负责销售，导致各楼盘销售水平参差不齐，主要体现在专场包装、销售资料设计、销售人员形象及素质；各楼盘在销售方面，在保持原有销售手法的同时，较多楼盘采用团购销售、员工内部销售的销售方式，整体销售不错效果明显；肥城房地产市场项目价格相对稳定，城区东西区域价格差异高于1000元，城

8、区主要价格区间为3700元/㎡——4800元/㎡。9豪门投资置业专注城市运营1.1、宏观经济分析城市概况10豪门投资置业专注城市运营1.1、宏观经济分析城市概况11豪门投资置业专注城市运营1.