房地产经纪人培训讲义.doc

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1、《房地产经纪人培训讲义》一、房地产与房地产业概述1、房地产基本概念1）房地产的涵义房地产又称为不动产，有广义和狭义之分。从广义上讲，指土地合固着于土地上的永久性建筑物以及诸如水、矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的各种权力和利益，与房地产有关的学科理论和开发、经营、管理房地产的各种机构等。从狭义上讲，仅指土地、土地上的永久性建筑物以及他们所衍生出来的各种物权（包括所有权和其他物权）。2）房地产的特征◆不可移动性◆耐久性◆稀缺性◆大量投资性◆使用方向上的改变困难性◆房地产的可垄断性◆位置的重要性◆保值和增值性◆商品效用上的多层次性◆易受政策的限制和影响

2、3）房地产物权（1）房地产所有权：是指所有人对物依法享有的占有、使用、收益和处分并排斥他人干涉的权利。①房产所有权②土地所有权（1）房地产其他物权：是指权利人仅享有对物的某一方面的权利①典权②抵押权③地上权④地役权⑤租赁权2、房地产业基本概念1）房地产业的涵义房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理、服务的产业。它包括土地的开发经营、房屋的开发建设、买卖、租赁、信托、维修、装饰、综合服务，以及以房地产为依托进行的多种经营管理。2）房地产业的性质房地产业作为一个从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性产业，与建筑业有着明显的区别，是不同于建筑业的一个独立

3、行业。我国发布《国民经济行业分类及代码》中，把建筑业列为第四类，房地产业列为第七类。3）房地产业的产业内部结构（1）房地产业在国民经济中的位置房地产业位于国民经济中第三产业的第二层次，即为生产和生活服务的部门。（2）房地产业的产业内部结构房地产业的产业内部结构，就是指房地产业内部不同层次之间质的结合与量的比例。3、房地产发展现状与趋势房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增

4、长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅１４平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。正是由于上述原因，我国房地产

5、业才保持了多年来的增长势头，其发展趋势呈现以下特点：（1）近十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。进入２０世纪９０年代之后，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发

6、挥了巨大的作用。房地产开发规模正以每年平均２０％左右的速度增长，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。其次，我国自提出建立社会主义市场经济体制以来，房地产业也和其他产业一样市场化进展明显加快。这主要表现在：住宅由计划封闭生产转向商品化经营；全民、集体、股份、合资、民营等多种经济成份并存，开创了中国房地产投资主体多元化的时代；投资、融资由拨款改贷款，增强了房地产业的造血机能；运用“以新补旧，以丰补歉”、“以路带房，以房补路”的方式方法，实现了住房建设和城市建设协调发展；城市土地由无偿划拨转为有偿出让、直至今天推行公开拍卖，为城市建设积累了大量的资金；实行货

7、币安置，推行了货币分配制度，拆迁合理安置；取消福利分房，培育住宅买卖市场，使我国的房地产市场逐步走向良性循环的发展轨道。（2）房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，一些房地产巨人正在形成。房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化，只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的房地产公司的实力正在急

8、剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业