百姓心理预期对房价的影响.doc

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1、摘要：文章首先简单分析了影响房价的因素；接着主要通过供给和需求方面、正常的心理预期和非正常的心理预期两个方面详细分析论证了心理预期是如何对房价产生影响的；最后为了使宏观政策很好的发挥效用，正确的引导百姓的心理预期，提出了几条建议。论文关键词：心理预期,房价,需求,宏观调控　　面对目前扑朔迷离的房地产市场，政府从宏观上不断出台调控政策，其效果是千差万别，主要原因是没有把握好政策对百姓购房的心理预期、开发商的心理预期所产生的影响。而百姓的心理预期将直接对需求产生影响，进而对房价产生影响。如果能够很好把握和了解百姓的心理预期，未来提出有针对性的新政策，其效果必然非常明显。

2、　　百姓购买住宅不仅会考虑当前的经济形势和住宅价格水平，更主要的是去预测未来经济发展趋势和未来住宅价格水平及增长速度，这种对未来住宅市场的预期行为将会对房价产生影响。如果百姓预期未来经济形势不好，住宅的价格走势可能会下跌，百姓就会选择持币观望，而不会发生购买行为。这样，住宅市场的需求量就会减少；如果百姓预期未来经济形势良好，住宅价格将会上升，他们就会购买住宅，住宅的市场需求量将增加。另外，不合理的预期会导致住宅价格的扭曲。当百姓预期已经上涨的住宅价格还会上涨时，就会增加对住宅的购买欲望，买涨不买跌的心态推动住宅价格进一步上涨，继而预期更加乐观，这种恶性循环导致住宅价

3、格被严重扭曲[1]。　　1.影响房价的因素综述　　房地产市场是一个综合市场，其影响因素众多，各种因素对房地产价格的影响程度不尽相同，但最终会形成一种共同影响价格的合力，房地产的价格是由这些因素交互影响汇聚而成。几个主要的影响因素有：心理预期因素、土地因素、需求因素、.经济杠杆因素（租金因素、利率因素、汇率因素）、通货膨胀因素、、经济发展周期、财政收支状况、投资渠道及收益水平等。而这其中最重要因素之一就是心理预期，它与其他因素之间相互作用、相互影响，最终会对房地产市场需求以及房地产价格产生重要影响，下面主要从心理预期对房价的影响方面展开论述。　　2.从供给需求角度分析

4、心理预期对房价的影响　　心理预期从某种程度上决定了供求双方的行为，其实质上也是通过影响供求关系来影响房价。下面我们可以从这两方面来加以分析。　　1.从需求角度分析　　房地产市场中的需求可分成自住者、投资者和投机者三类，这三类需求对宏观调控政策的敏感程度不同，受调控的影响程度也不同。宏观调控对需求方的影响主要通过对个人住房抵押贷款的首付比例和利率的调整两种方式进行。　　首先，从自住需求来看，它是一种刚性需求，宏观调控对自住者支付能力的影响有限，主要对自住需求起抑制作用，能延迟消费者的住房购买行为。但是，当有迹象表明市场已经进入加息周期时，延迟购房可能意味着要承担更高的

5、利息成本。在支付能力允许的情况下，需求者反而会更坚决地做出购房决策。另外，即使自住需求被抑制，一旦政策调整或松动则将出现报复性上涨。　　其次，从投机需求来看，投机需求是依赖财务杠杆，通过短期买卖房屋获利的需求。投机需求为弹性需求，受宏观调控作用最大，也是最应该调控的需求。对于投机者来说，其购买意愿容易受到市场环境波动的影响，他们最为关注的是短期内房价的涨落，只要买卖价差足够大，即使贷款成本的增加会缩小他们的获利空间，也不足以对投机者造成致命打击。因此，宏观调控会抑制投机需求，特别是对二次购房者实行差别利率的政策后，对投机者影响较大。　　最后，从投资需求来看，投资需求

6、是投资者将房地产投资作为一种长期坚持的投资渠道的需求，他们的购房意愿相对稳定，对房价的支持作用将长期存在。投资需求无论从弹性还是从调控效果来讲都介于自住需求和投机需求两者之间。对于投资者来说，在目前我国资本市场尚不发达、投资渠道狭窄的情况下，房地产市场还将继续吸引投资性需求。　　经济学理论认为，需求意愿和需求能力影响需求者对房价的认可程度。事实上，各类需求者除了考虑自己的购房需求和购房能力外，还要对未来房价的走向做出判断，形成对未来的心理预期。也就是说，需求意愿不变，如果当前购买比未来购买更有利，需求者就会倾向于选择当前购买。少数需求者的选择不会影响到房价，但是如果

7、大家对未来房价走势的预期大致相同，则会使得选择也趋同。当大部分人做出买和暂时不买的行动时，就会对市场价格起到很大的影响，会显著地放大或缩小当前需求，从而影响房价。前几年房价涨幅较大就与老百姓的心理预期分不开。老百姓看到房价大涨，形成房价上涨的心理预期，会赶紧入市以免吃亏，房价越涨，人们的购买就越踊跃，造成真实需求被夸大，形成“恐慌性需求”，从而进一步推动房价过快上涨；而自政府调控楼市特别是实行房贷新政后，老百姓预期不甚明朗，纷纷持币观望房价走势，造成当前需求减少，房价涨幅回落。　　2..从供给角度分析　　如果房价上涨，开发商对房价继续上涨的预期强烈，则会形成两方