xx食品城项目商业定位、规划方案.doc

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1、xx食品城项目商业定位、规划 （讨论稿） xx集团 年月日 1 目录 第一章主题定位第三章功能组团 一、主题定位 二、什么是销售总部第四章业态规划 三、定位理由 第二章可行性分析第五章容积率测算 一、目标客户现状 二、目标客户的调查 三、目标客户的调查分析 2 第一章主题定位 一、主题定位 1、打造浙江乃至华东地区的食品硅谷，以食品销售总部为主题的一站式的商贸中心； 项目名称：浙江xx食品展示交易中心。 二、销售总部的概念 1、目标客户 1）、集中有国内相当数量知名食品

2、企业的销售总公司、分公司、办事处； 2）、集中有国内主要进口食品的销售总公司、分公司、办事处、经销商； 3）、杭州地区主要的食品代理商、经销商、贸易商； 4）、上海及周边地区部分的销售总公司、分公司、办事处及食品代理商、经销商、贸易商。 2、商品档次定位 以国内知名品牌（含合资品牌）为主――占比为60％ 以国际品牌(进口食品)作为提升――占比为15％ 以国内一般（地方名品）品牌为辅――占比为25％ 3 3、运营模式 1）、以厂商为单位集业务洽谈、办公、交易、展示、物流配送、服务配套于一体的，完

3、成整个销售的全过程； 2）、静态交易模式，即在品牌交易区完成所有的交易的单据流转，而物流配送通过第三方配送的方式根据流转单据 进行统一配送； 3)、推行“集中管理，分散经营”经营理念； 4）、在商业管理上实行“六个统一”，即实行统一产权（不分割销售）、统一规划、统一推广、统一招商、统一管 理、统一服务的模式。 5）、在项目外周边或其他区域确定总仓作为物流配送的统配仓； 三、定位理由 1、避免同质化恶性竞争 目前杭州各类专业市场、综合市场、百货店均非常发达，最有代表性的市场是环北小商品市场、四季 青服

4、装城、龙翔服饰城、杭州汽车城、华东家具市场、近江食品市场、杭州陶瓷品市场等等，市场竞争相 当激烈，而且这些市场均在市场转型时期，具备天时、地利、人和的优势，通过多年运行沉淀下来的；为 此定位此类市场空间及小，风险较大； 4 2、零售业态条件还不具备条件 项目地段相对偏僻，目前常驻人口极少，德胜路快速道路高架桥的建造，使两边商业难以形成人流及 商业氛围；零售商业目前还只能作为项目配套； 3、区域经济 杭州作为长三角南翼的中心城市和浙江省的政治、经济、文化中心，综合优势极为优越；并依托现有食品商贸

5、 和产业基础全力打造块状产业聚集经济――食品总部基地。 4、区位交通特点： 交通要道及便利的优势，项目位于沪杭高速德胜路收费口和杭州东西向德胜路快速道路边，大交通及其便利； 5、公司自身优势 充分发挥公司在食品制造业的实体优势、品牌优势、资金优势及业内良好的基础。 6、填补市场空白 目前北京、上海城市等打造总部经济的较多，但打造总部销售经济的极少，而真正打造食品总部基地的还没有， 我项目以打造食品总部基地，弥补了市场的空白。 5 第二章可行性分析 一、目标客户现状 根据企业规模、企业实力目前

6、主要有以下四类: 1、市中心区中高端写字楼是目前大部分的知名规模企业，一方面是对企业形象的一种体现,更为重要的是这 些企业对销售终端的开发已经相当完善,日常工作以维护为主,强调时间成本,对业务员的业务进程掌控都有 明确的制度,比较固定。这些企业选择办公地点的第一考虑因素：便利的交通,办公所在地位置对客户的业务 辐射范围来说，圆心点是最好的，因此市中心是首选。由于并不是完整的企业架构，因此这些办公场所并不 会很大，100~200平方米的居多。 2、市中心边缘区写字楼（超大型实力企业）：同样的交通也是十

7、分便利，但是他的机构更复杂，规模更庞大， 需求的面积也大，这里可能是销售总公司，是一个完整的企业架构，当然成本是第一位要考虑的。这个面积 大多超过500平方米。 3、住宅小区的居民房：与大交通网的对接十分通畅，大部分是已有代理商的厂家销售分公司、办事处，为了 节省成本，员工的住宿和办公为一体。 4、小型品牌代理、经销商专业市场内或者周边：依托专业市场的人气，快速拓展市场 6 二、目标客户的调查 1、目前在杭州进入商超的食品厂商约500家，本次调查了解约37家，其中在商超销售最好的食品经销 商是

8、杭州兴禾食品有限公司，2006年销售额在8000万元； 2、本次调查分九大类：（饮料类、保健品类、乳制品类、焙烤类、休闲食品类、糖果类、水产类、酒类、 粮油类），并对九类企业按规模分大、中、小抽样针对性调查； 3、通过上门拜访面对面沟通交流方式和部分问卷调查，，充分了解了厂商对食品总部经济的看法，对规 划的各种需求、各项配套的建议及入驻的意向，通过本次调查交流基本达到部分厂商预招商的目的，同时也 为项目定位、规划提供了充分的市场依据。 三、目标客户的调查分析 (一)、