樟树布旧村改造项目商业定位及规划方案

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1、樟树布旧村改造项目商业定位及规划方案对于本阶段工作成果的说明经过前期阶段的工作，贵我双方关于项目定位及整体业态布局思路已达成共识，本阶段工作成果主要体现为对上一阶段工作成果中的汇合总结，及经与贵司、设计院沟通后，需作进一步补充及调整的项目规划建议和业态功能布局部分；工作思路与进程2008/122009/01第一、二阶段第三阶段市场研究成果宏观经济背景、城市研究主要商圈调研分析项目及周边详细调研分析商家访谈项目分析项目定位可借鉴案例调研分析建筑规划建议业态组合及布局初步收益预测《商业定位及规划方案》(初稿)沟通内容工作成果

2、2009/02《商业定位及规划方案》(定稿)市场研究成果项目分析项目定位建筑规划建议细致的业态组合及布局租金建议及收益预测一、项目定位报告提纲二、建筑规划建议三、业态组合及布局四、收益测算五、经营管理建议一、项目定位影响项目定位的因素主要有以下三大方面：发展商开发目标项目立地条件市场关键因素项目定位1.1发展商开发目标Point1引进具有号召力的品牌主力店或规划目的消费较强的业态，借助丹平快速、沙荷路等交通规划的便利，吸引本社区以外的人群前往消费；商业通过合理的建筑布局及充分利用公园景观资源，前期顺利启动且经营状况良好，

3、带动后续商业持续开发，实现商业价值最大化；住宅借助商业开发的成功，提升对外形象及品质，实现最大化销售价值。Point2Point3关键因素三：期望商业对外辐射力较强，吸引外部消费群前往消费；商业定位中要求各业态的辐射力及目的消费性较强，扩大项目对外辐射力或影响力。1.1发展商开发目标发展商开发目标中，对定位有影响的关键因素有哪些？商业的影响及应对策略是什么？关键因素一：期望以长期收益最大化为主，短期内能快速回收部分资金；关键因素二：期望商家形象及后续商业经营状况良好，提升住宅品质；商业的定位必需能使持有商业部分商业价值最

4、大化，同时，能给销售商业部分带来增值；商业定位的形象档次应与住宅相匹配，商家品牌度要求较高；1.2项目立地条件1.2.2地块周边环境分析1.2.1地块基本条件分析项目经济技术指标分析地块区位分析地块四至分析地块商业价值分析片区商业环境分析片区消费群分析片区交通条件分析沙湾检查站本案布沙路布吉东大街深惠路1.2.1地块基本条件分析项目经济技术指标分析104,900㎡建设用地面积：2,800个配建车位：35%绿地率：30%建筑覆盖率：4.5容积率：四期：1,000㎡三期：1,300㎡二期：4,700㎡一期：34,990㎡商业

5、面积：42,000㎡其中：472,000㎡建筑面积：本项目商业面积/住宅面积≈10%，商业在服务本社区居民的同时，亦需外部消费群来消费支撑。商业辐射范围将扩至周边区域。1期2期3期4期公园地块区位分析项目位于南湾街道樟树布社区，临近沙湾检查站；项目东侧南侧均有山体阻隔，居民较少。商业档次较低配套设施不够完善外部交通拥挤商业氛围浓厚地块沿街面长公园景观优势现状未来商业昭示性不强未来规划起点高有一定人口基数快速交通便利劣势优势樟树布社区1.2.1地块基本条件分析地块四至分析1期2期3期4期公园北向：临沙塘布村，多以民建房和工

6、厂为主，商业氛围一般；西向：临樟富北路，商业氛围浓厚，人流量大，项目可分享人流；东向：临河道，并与其有一墙之隔，人流受阻；南向：临布沙路，人车流较多，展示面良好，商业氛围一般。樟富北路布沙路沙塘布河道1.2.1地块基本条件分析4期商业氛围3期2期1期交通条件昭示性展示面区域注解：＞＞＞＞地块商业价值判断：1、2期>3、4期1期2期3期4期公园地块商业价值分析1.2.1地块基本条件分析片区商业环境分析项目位于布吉南湾街道边缘区域，靠近沙湾检查站，片区商业氛围较浓厚；商业主要以街铺形式分布，业态主要以满足人们日常生活的

7、服务配套和餐饮、服饰为主；区域内商业品牌以低档为主，并且业态同质化现象较严重。现有状况：未来状况：随着旧村改造的完成，片区未来的商业从形象、规模、档次定位上都将提升一个档次，成为未来社区型商业的代表作。1.2.2地块周边环境分析沙湾检查站布沙路沙塘布—樟树布片区本项目片区消费群分析核心商圈7><6万人次级商圈1<6万人未来商业主力消费群：樟树布、沙塘布、沙湾、南岭等项目周边社区的消费人群（白领、中高层管理人员、公务员、私营业主、本地村民等）23112人22723人1<6<658人18233人9904人21840人2532

8、2人14979人深惠路次级商圈约1<6万人核心商圈约<6万人备注：数据来源于居委会统计人口，部分暂住人口未统计在内1.2.2地块周边环境分析片区交通分析深惠路??布沙路??本项目深惠路和布沙路为城市主干道，车多人少，车流较为拥挤；沙湾路??沙湾检查站??本项目沙湾路为双向2车道，道路狭窄，交通拥挤，关口塞车现象较严重