某厂改造项目规划及定位建议方案.ppt

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1、星光厂改造项目规划及定位建议第一部分项目背景分析第二部分市场分析及定位研究第三部分产品概念及规划建议第四部分成本估算与收益分析目录市场分析及定位项目背景商业市场分析办公市场分析酒店/公寓市场分析商业市场定位办公市场定位酒店/公寓市场定位产品概念及规划建议报告框架成本估算与收益分析第一部分项目背景1.2项目四至及现状1.3项目SWOT分析1.4项目驱动力分析1.1区位发展背景分析五角场功能区金桥功能区张江功能区陆家嘴功能区保税区功能区崇明三岛未来辐射区直接辐射区直接竞争区成熟商业区沪崇苏隧道1.1区位发展背景分析浦东高桥镇紧邻外高桥保税区和外高桥港区，口岸地位明确，地

2、块位于外环线以内，与中心城区直线交通距离不远，近沪崇苏大通道起点（连接上海与崇明、江苏、山东的枢纽），隔黄浦江与五角场城市副中心相望（翔殷路隧道连接），是凌桥与市区交通连接的枢纽，浦东大道、杨高路、张杨路三条主干道到达陆家嘴中心地带，紧临轨道交通六号线，是连接市中心的“生命线”，规划中的十号线与六号线在港城路实现换乘，下一个五年规划中，港城路站将作为上海市区联通崇明岛的轨道交通起点站，枢纽地位将被凸显。1.1区位发展背景分析30.6%38.4%12.4%高桥镇人口类型分布图8%10.6%消费群体研究高桥镇居民构成以动迁户为主，占整体人口比例的97%，且从年龄结构上来

3、看人口老龄化趋势明显。1.1区位发展背景分析1.2项目四至及现状本案北南东西高桥城区；港城路世纪联华高桥中学；外高桥保税区高桥老宅M6外高桥保税区北站M10港城路站优势劣势机会威胁1.地靠6号线保税区北站，临近高桥镇公交枢纽站，交通便捷。2.周围小区密度高，人口数目众多。1.地处清溪路较不繁华一带，地段较偏。2.周边居民多为动迁户，消费档次较低。3.项目左右两侧均为老式民居，对项目整体外立面档次有一定影响。1.本项目离世纪联华卖场较近。1.整个高桥镇缺乏商业环境，大型娱乐餐饮主题性商场看好。2.经适房的开发,将导入10万多人口,整个高桥镇消费人口将达到30万。1.3

4、项目SWOT分析位于民居旁，人流主要导入位置，商业价值高。适合的物业类型商业办公酒店/服务式公寓项目地块适应性分析1.3项目SWOT分析1.4项目地块驱动性分析1、项目位于浦东新区东北角，是否可以辐射项目以北（崇明三岛）？2、未来交通条件良好，是否可以辐射全市消费人口？两大核心问题未来5年，150万人口向外转移，上海外围新的机会1966城镇体系：一个中心城，9个新城，60个左右新市镇，600个左右中心村按照中心城950万人的人口规划与1100多万的现有人口，中心城区在未来5年内至少需要向外高桥地区迁出150万人；外高桥新市镇处于上海卫星城镇建设的第三阵营，未来人口将

5、增加至16万人；外高桥新市镇的人口导入为商业发展带来机会，而且商业发展的动态过程应与人口导入的进程相匹配。人口因素1.4项目地块驱动性分析产业因素功能区区域产业及配套评价外高桥保税区/港区支柱产业：现代物流产业/IT产业/国际贸易业，园区内有一定的办公，周边商业缺乏面临临港新城大小洋山港的竞争，未来可能不具备明显的竞争优势金桥加工区支柱产业：电子信息业/现代家电/汽车整车及零部件/生物医药，且已有一定体量的大型商业供应有自身的配套，且更接近中心区，其产业需求难于被分流张江功能区依托高科技园区，已有一定体量的办公/商业五角场城市副中心区域，54万平米的大量商业崇明（包

6、括崇明/长兴/横沙三岛）产业定位：休闲型旅游度假和户外运动产业/生态型现代农业/自然型现代办公服务业/清洁型工业，其中离项目最近的长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，成为上海近期重点培育的六大产业基地之一崇明新城的建设对于本项目形成竞争：本项目对于长兴岛及横沙岛的辐射力较强本案未来增长点在于：来自外高桥的物资/贸易/IT产业来自长兴岛的现代船舶/港口机械制造业来自横沙/崇明岛的生态/旅游等产业1.4项目地块驱动性分析小结本案的区位及高桥地区的定位决定了发展基础商业的可行性,吸引目的性消费对与本案的发展具有必要性及可能性,通过集中度高的商业规划能为本案的公寓及

7、办公提供更强市场竞争优势,区域周边的产业发展为本案的办公物业发展的能行性奠定基础,本案的开发进程应与人口的导入同步.第二部分市场分析2.1商业市场分析及定位2.2办公市场分析及定位2.3酒店/公寓市场分析及定位城市宏观商品经济背景2.1商业市场分析及定位商业类型主要辐射人群市中心购物中心、百货、大型超市等全市人口中外环间区域商业中心、专业特色市场周边居民、目的性消费人群外环以外社区商业、专业特色市场、其他目的性消费如休闲度假等周边居民、目的性消费人群市中心人口集中，商业发展成熟，表现为租金水平及入住率高，但未来新增商业体量受制于有限的可发展用地；上海外围商业的发