刍议房地产开发项目风险管理.pdf

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1、刍议房地产开发项目风险管理钱海南京龙创房地产开发有限公司摘要：近年来，我国房地产行业得到了前所未有的发展，部分地区甚至出现了投资过热、房价增长过快的问题，这为房地产的健康发展带来了一定的风险。本文就将根据我国房地产行业的发展现状，来探究房地产开发行业存在的一系列风险问题。关键词：房地产开发；风险；管理措施房地产行业是我国的支柱性产业和基础性产业，因此在我国国民经济发展中，有着不可替代的作用“。。改革开放以来，我国经济体制不断发展变化，致使房地产行业进入到了一个前所未有的高潮期，各种风险问题也随之出现。要想实现我国房地产行业的健康

2、发展，就必须找到适合的方法解决风险问题，这样才能够使我国的房地产经济得以稳定发展。1我国房地产行业发展现状相比于任何国家而言，我国的房地产行业发展都是名列前茅的。由于房地产行业的利润空间巨大，致使许多企业都将目光转移到房地产行业，并将房地产作为自己的主要投资方向，这就导致近年来我国房地产行业出现投资增速过快、部分城市房地产发展过热的现象，也因此，我国房地产行业出现了诸多问题。据调查，国际公认的房地产开发投资额需在全社会总投资额的10％以内，而我国的房地产投资额在199T年就已经达到了12．5％，近年来，随着我国经济的不断增长，各

3、企业投资房地产的势头更甚，2015年房地产行业的投资比为19％，大致已经占了我国总投资的五分之一。由此可见，我国房地产行业存在发展过快、投资过热的倾向。与房地产行业迅速发展相反的是，我国居民的收入水平相对较低。国际公认的房价收入比是衡量房地产泡沫的主要指标。据调查，国际上一些发达国家的房价收入比为1．8～5．5之间，发展中国家的合理房价收入比在3～6倍之间，而在我国，西部中小城市的房价收入比大部分为3～6倍之间，大城市的房价收入比为lO倍左右，类似于北京、上海这样的特大城市，房价收入比则超过了30，由此可知，我国部分城市房地产泡

4、沫现象严重。2我国房地产行业的风险状况分析房地产行业牵扯的因素很多，因而风险因素也很多。其风险因素大致可分为系统风险和非系统风险两类旧一。系统风险指的是投资者无法避免的风险，这种风险是由市场上的投资项目产生的，因而会具有一定的无法规避性；非系统风险指的是由个别项目产生的，可以通过改变自身经营管理策略而消除的风险。2．1系统风险房地产行业在我国是十分重要的支柱性产业，它不仅与国家的宏观经济存在密切联系，还受到政府部门的直接控制，因此在我国是一个十分重要的行业。在房地产开发领域，影响其健康发展的系统性风险主要有：市场供求风险、政策风

5、险、通胀风险、利率风险、变现能力风险和周期风险等。近年来，随着我国房地产行业的过快发展，导致社会上各行业出现了一系列问题，我国政府为了控制该问题的发展，相继出台了一些政策措施，以期能够遏制房地产行业的过快增长。例如，国家曾多次出台相关政策以提高存贷款基准利率和银行存款准备金率，以此来抑制房地产的非理性增长。此外，国家还通过增加第二套房税收、促进不动产登记实施、加强土地供应管理、销售管理等措施来对房地产行业进行宏观调控。此外，房地产市场也存在一定的风险，房地产商的经营是否盈利，很大程度上是又市场的供求关系、市场价格等因素决定的，当

6、这些因素发生负面变化时，就会致使房地产商面临一定的风险。2．2非系统风险1)财务风险。资金是房地产开发得以顺利实现的基础，房地产开发的整个过程需要大量的资金投入，如果在这个过程中，投资者因为资金不足而无法继续投资，就会直接影响到房地产的后续建设，因而造成一定的财务风险。此外，一些房地产投资商都是贷款投资的，如果这些公司不能够按照约定获得贷款，就会造成一定的负债风险，进而影响到房地产的开发。2)销售风险。销售风险是由房地产的滞销引起的，现如今，国家的房子越来越多，而购买能力却在不断下降，这就为房地产的销售带来一定的风险。因此，如何

7、制定出合理的销售方案，已经成为各大房地产商面临的首要问题。3)管理风险。企业自身的管理水平决定了企业的发展，在现代房地产企业中，许多企业存在一定的问题，例如，缺乏中长期规划、法人治理结构不够完善、管理制度不够健全等，这些都会为企业带来一定的风险。3面对风险所作出的决策3．1加强风险识别能力房地产风险管理的第一步就是要加强风险识别能力。首先，相应的房地产开发企业应该对全行业的发展状况有一个细致的了解，并对其法律条款、国家政策和外部环境进行细致分析：其次，房地产开发企业还要对自身的资金能力和投资状况进行细致分析，并尽可能全面的预估房

8、地产开发所面临的各种风险。这些工作都是进行房地产开发的基础，并会直接影响到后续工作的有序进行。3．2提高风险评估能力房地产具有投资数额大、工程量大、回报周期长等特点，因此开发风险是一定存在的。当投资者面临各种风险时，除了分析风险情况之外，开发商还需要分析风险发生