基于流程的房地产开发项目全面风险管理策略探讨.pdf

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1、经济·管理·综述建材与装饰2015年5月基于流程的房地产开发项目全面风险管理策略探讨李永松（重庆协信汽车公园有限公司重庆市巴南区400011）摘要：众所周知，项目是房地产产业的导向，且房地产开发项目由于具有投资周期长以及所需资金量比较大等特点，再加上在房地产项目在具体实施过程会受到很多不确定因素的制约和影响，因此存在着较大的风险。而我国房地产开发企业普遍存在开发规模小且开发能力差，在风险管理和规避上缺乏必要的意识、管理机构以及高素质的管理人员，这就很有可能导致房地产开发的失败。本文先是介绍了房地产项目开发中面临的

2、不确定性因素，然后又分别从风险的识别、评估、管理、和监控等四个方面给出了相应的解决策略。关键词：房地产；开发项目；风险管理；策略中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1673-0038（2015）18-0166-02随着我国改革开放的不断推进，我国的房地产业也实现了迅2基于流程的房地产开发项目风险识别速的发展，不仅国内房地产的开发规模越来越大，档次越来越2.1房地产开发项目风险识别过程高，而且近年来大量的国外资金也开始不断地涌入国内的房地房地产开发项目的风险识别过程将直接影响整个项目风险产业。可以说现今

3、我国的房地产业已处于一个新的蓬勃发展期。管理的决策，其识别过程通常包括以下几个步骤：淤确定项目中然而由于房地产开发项目在具体实施过程中会受到很多不确定的不确定性因素；于初步建立风险清单；盂确定各种风险事件并因素的影响，风险较大，因此掌握必要的规避和管理风险的技术推测其性质；榆确定风险的优先级顺序；虞以项目工作分解结构对于房地产业来说就显得尤为重要。的形式对项目风险进行分类；愚建立必要的风险目录摘要。由于1房地产开发中面临的不确定因素项目风险管理是对开发项目全过程进行的风险管理，因此在房1.1房地产市场不成熟，国家

4、政策变动频繁地产开发的各个阶段都应按照上述风险识别的过程对该开发项由于我国房地产市场的起步比较晚，所以目前还是处于初级目进行风险识别，以便及时发现和控制风险[2]。阶段，房地产市场还有待成熟而且缺乏一套完整的管理体系，这2.2房地产开发项目风险识别常用方法不仅体现在房地产供给市场和需求市场上，而且还体现在房地（1）专家调查法产的中介市场中。因此，要想减轻市场自发性对经济的破坏，国所谓专家调查法，主要是通过对相关专家进行调查和问询获家就必须出台相关的政策加以引导。但是，从实际的市场反馈来得他们的意见后，再将其进行综

5、合的整理并再次向专家反馈和看，国家的政策并未受到理想的结果，这也就表明，接下来国家咨询，像这样重复多次后，就可以将最终的、各专家较同意的意还将出台相关的政策，而且这些政策将会更加深入地房地产业见作为最后的预测和识别风险的根据。该方法一般适用于新上进行调控[1]。的项目或者是存在较复杂风险的开发项目。此方法便于操作，但1.2房地产开发企业规模小、负债率高是由于这种方法采用的是向有关专家寻求意见，这就使得最后在对我国房地产市场的实际调研中，不难发现我国大部分的结果难免会有一些主观的色彩。要想获得比较客观的调查结房地产

6、开发企业的规模较小，平均资产总额不到5000万元，房果，选择合适的专家和设计问题针对性比较强的调查表就显得地产企业的年均竣工面积不到3万m2，不仅如此，在房地产企很重要。业中拥有一级开发资质的企业仅不到400家。除此之外，我国（2）故障树法平均资产过百亿的房地产开发企业的数量与国外几十亿甚至这是一种利用图解的形式将大的故障依次分解成若干的小几百亿美元的房地产公司相距甚远。除了房地产开发企业整体故障来进行风险分析的方法，其应用范围比较广泛。在实际的风规模较小之外，我国大部分房地产企业都有资金不足的问题，险分析过程中

7、，该方法可以“大事化小”，既可以将主要风险分解主要通过银行贷款来解决资金的问题，因此抵御风险的总体能成若干个小的风险，也可以对造成风险的原因进行同样的分解，力较差。从而排除掉一些不必要因素，找到项目面临的真正风险和成因。1.3国外企业进入，加剧房地产市场的竞争这样的分析既不会重复又不会遗漏一些问题，对风险分析的准我国的房地产市场虽然处于初级阶段，但是发展潜力巨大，确度较高。例如图1的分析。因此吸引了很多包括外资企业、外地企业和外行企业在内的资（3）SWOT分析法金的大量流入。随着房地产市场化的不断推进，这些企业在

8、一定该方法是一种环境分析法，一般应用于定制项目战略使用。程度上促进了房地产市场的完善和管理水平的提高。但是房地它主要从项目外部环境和项目自身实际出发，通过确定项目的产业毕竟是一种专业性很强的行业，因此即使某些企业的资金优劣势来对项目风险进行识别的。在运用此方法进行项目的风很充足，如果对房地产业开发环节等没有基本的了解的话，也很险分析时，要充分考虑房地产市场环境、相关部门及