分析实物期权方法在房地产投资决策中的运用.pdf

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1、2014年7月建材与装饰建设经济分析实物期权方法在房地产投资决策中的运用林海峰（泉州市房地产开发经营公司福建泉州362000）摘要：随着社会经济的不断发展，房地产事业获得了突飞猛进的发展。当前，国家出台了各项措施，对房地产市场进行调控，避免出现“房地产泡沫”。由于各种因素的影响，房地产开发的风险在不断的加大，但同时也给投资者带来了崭新的时机，大大提升了房地产项目的价值。在房地产开发中，投资决策是非常重要的环节，原有的投资决策体系存在一定的弊端，很容易造成对投资活动的价值估计过低。因此，探索新的投资决策方法成为促进房地产开发的关键。本文拟从实物期权法在投资决策中

2、对房地产开发的主要作用及其应用等方面进行分析阐述。关键词：实物期权；房地产投资决策；作用应用中图分类号：F293.33文献标识码：B文章编号：1673-0038（2014）29-0185-02当前，房地产行业的发展异常的繁荣，已成为我国经济的支2实物期权的主要概念及其在房地产中的体现柱产业。由于房地产行业本身的特点，所使用的资金比较大，建分析设周期长，资金回收时间较长以及受国家调控政策的影响等因20世纪经济学领域比较重要的理论之一就是实物期权，它素，在进行房地产开发时，科学合理的决策就显得非常重要了。的概念是指以实物投资作为标的资产的期权，能够依据市场情使用实

3、物期权法对房地产的开发进行投资决策分析是一种比较况的变化来调整经营战略，进而获得能够进行决策的权利。这种科学有效的方法。本文拟对实物期权法进行分析，以期能够对我实物期权一般常常应用在风险比较高、建设周期比较长的投资国房地产投资决策有所裨益。决策中。1房地产投资决策中，传统决策方式的主要缺在房地产开发中，进行投资决策时也可以运用实物期权。通陷分析常情况下，房地产开发主要由可行性的研究、开发建设以及销售在对房地产进行开发的时候，要综合考虑各种因素，以避免这三个阶段组成，一般是多个阶段的投资行为。因此，投资环境由于决策不良而带来的风险。因此，房地产投资决策是进行房地

4、比较复杂，每个环节的不确定性大大增加。这使得管理者拥有非产开发的前提和关键。原来的房地产投资决策的方式是依据现常大的自主权，管理的灵活性很大。所以，把实物期权理论和传金流量贴现法的现金折线模型。这种方式中暗含着一些假设条统的方法结合起来，可以让房地产投资决策更加的理性化。在房件，比如投资是可逆的、投资无法被推迟以及投资环境可以被明地产开发的每一个阶段，都包含着实物期权的类型。确。由于当前受国家政策及其其它方面的影响，不确定的因素大2.1等待投资期权大增加，这种方法主要存在的缺陷是：如果管理者掌握着很有价值的资源，可以根据实际情况来决1.1对等待价值重视不够定是

5、否进行投资或者是否延缓投资。因此，在可行性研究阶段传统的决策分析中对于房地产投资的等待价值重视程度不中，决策者一般会在市场出现很严重的不良情况时运用延迟期够，常常忽略掉。在投资开发中，如果延期进行投资，会使得投资权，从而更好的保全企业，更好的对资源加以利用。者得到更多的消息，不仅可以规避潜在风险，而且还可以为将来2.2灵活性期权获得利益创造条件。灵活性期权又被称为柔性期权。房地产的管理者可以根据市1.2对环境变化反映慢场状况，来调整投资的规模，这里的“调整”包括扩张、收缩或者由于市场的变化是瞬息万变的，而房地产投资的主要特点就停止三个步骤。如果在建设阶段，物价

6、出现了上涨或者是资金链是具有柔性的特征，因此，决策者可以依据房地产市场的变化来断了，项目的开发商可以终止在建的项目，这样可以避免带来更决定投资的时间，实时地进行投资决策的调整，防止出现危机。大的损失；或者是减少投入，对期权进行收缩。如果房地产开发但传统的方法主要依据在决策时的环境来进行的，没有考虑环出来，第一期的项目销售情况还行，就可对市场的行情进行一个境的变化。评估，然后在现有规模的基础上扩大投资的规模力度。1.3忽略了收益的增长2.3转换期权房地产项目的收益是可以生长的，然而传统的决策方式对于转换期权指的是，企业的管理者依照市场行情对房地产产出这一点却是没

7、有考虑到，仅仅是依据净现值是否高于零来作为的类型进行调整的权利。在房地产营销这一环节中，开发商会依是否进行投资的标准。然而，不是所有的房地产都能够在很短的据消费的水平，将本来用来出售的楼房转变成出租形式。这种期时间内获得利润，要将企业的眼光放长远些。权的转变也会发生在投资建设的时候，例如，将本来用于办公的所以，在具有不确定性的市场环境下，使用原有的决策方法写字楼突然改成商品住房。所以，在房地产开发的各个环节中，对房地产的开发是不利的。而实物期权的出现，使得决策更加具并没有非常明晰的界限，它们之间的关系是相互包含、相互影响有灵活性，进而使得房地产的投资决策更为科

8、学和理性。的。·185·建设经济建材与