实物期权方法在房地产投资决策中的应用

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1、国内图书分类号：C934国际图书分类号：西南交通大学研究生学位论文密级：公开年级：2Q!Q级姓名：割建王申请学位级别：筐堡堂亟±专业：．笪堡型堂皇王猩指导老师：壑奎搀量』塾拯二零一三年三月十七日ClassifiedIndex：C934U．D．C：SouthwestJiaotongUniversityMasterDegreeThesis』

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3、de：2010Candidate：LiuJianpingAcademicDegreeAppliedfor：MasterofmanagementSpeciality：ManagementscienceandengineeringSupervisor：ZhaoDongmeiMar．17，2013西南交通大学学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权西南交通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索

4、，可以采用影印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于1．保密口，在年解密后适用本授权书；2．不保密d使用本授权书。(请在以上方框内打“√”)学位论文作者虢象lf建彳．指剥币繇锄日期：硼f；，6、二7日期：矽乃．石、乙1西南交通大学硕士学位论文主要工作(贡献)声明本人在学位论文中所做的主要工作或贡献如下：l、首先，本文介绍了传统投资评价法和实物期权评价法，并对两种方法进行了对比。并利用笔者在戴德梁行房地产咨询公司实习期间所做的SK航校项目进行了实证检验。通过理论分析和实证检验，得出实物期权法考虑到了不确定性带来

5、的机会，能够计算决策者在面对不确定性情况时的管理柔性、灵活性的价值。实物期权评价法也能用来估算投资项目对企业发展的战略价值，而不像传统投资评价法(净现值法)仅仅能够对单一项目的现金财务数据进行分析。2、随着我国房地产业持续过度繁荣，房地产泡沫的产生不可避免。本文对房地产行业泡沫进行分析研究，建立了房地产泡沫度模型的测度模型。在结合成都市统计局发布的成都市统计公报、成都市国民经济和社会发展年报、互联网相关网站的其他数据，对成都市房地产市场泡沫进行了测算。并将房地产泡沫因素加入到实物期权定价模型中去，使计算得到的实物期权价值去除了泡

6、沫因素，更加接近实际。对修正后的实物期权定价模型进行了敏感性分析，确定了哪些因素对项目期权价值影响较大，然后对传统评价方法、实物期权评价法和考虑到泡沫因素的实物期权评价法进行了对比分析。本人郑重声明：所呈交的学位论文，是在导师指导下独立进行研究工作所得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明。本人完全了解违反上述声明所引起的一切法律责任将由本人承担。学位论文作者签名：支ll遣午醐："zFo／t·‘、≯7西南交通大学硕士研

7、究生学位论文第1页摘要房地产行业目前是我国经济的支柱产业，对我国经济的发展有着重要的作用。房地产开发项目有占用资金大、开发周期长、行业受政策影响较大等特点，运用科学合理的评价方法对房地产投资项目进行评价决策十分必要。传统的项目投资评价方法在对房地产投资项目进行评价时，有着巨大的缺陷。传统投资评价方法静态地考虑一期投资项目单独的现金流，而不考虑开发项目对企业可能带来的战略价值。房地产行业有着很大的不确定性，在面对这些不确定性时需要管理者灵活应对。而这些不确定性和管理柔性、灵活性就带来的开发项目的实物期权价值。实物期权方法也考虑到了

8、开发项目对后续项目价值的影响。总之，实物期权方法相对于传统评价方法的优点是考虑到了不确定性带来的机会、管理柔性和灵活性的价值，和对企业战略发展的意义。本文首先介绍了传统项目投资评价方法和实物期权项目投资评价理论和方法，并对两种不同的评价方法进行了对比。在运用实物期权评价方法时，本文考虑了目前房地产市场存在的泡沫，将泡沫因素加入到了实物期权评价法的考量当中，得到了泡沫修正后的实物期权评价模型。在第五章本文结合笔者在房地产咨询行业的世界五大行之一——戴德梁行(DTZ)房地产咨询公司做过的项目，进行了实证案例分析。通过利用传统投资评价

9、方法、实物期权评价方法和泡沫修正后的实物期权评价方法三种方法，分别对投资项目的价值进行计算：并运用敏感性分析方法，对实物期权模型的五大主要因素进行敏感性分析。利用传统投资评价法的净现值法，得出一期项目和二期项目的现金流和净现值；利用增长实物期权的评价方法则测算开