房地产开发项目前期成本控制.pdf

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1、经济·管理·综述建材与装饰2015年5月房地产开发项目前期成本控制何大海（嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司浙江杭州310000）摘要：政府对房地产企业的管理措施不断完善，对于企业自身而言则必须加强内部控制，提高成本管理能力。所以本文从房地产开发项目控制现状、项目前期成本控制的必要性和开发项目前期成本控制的建议三个方面，论述这些问题。关键词：房地产开发；项目前期；融资成本中图分类号：F275.3文献标识码：A文章编号：1673-0038（2015）22-0170-02引言2项目前期成本控制的必要性一个企业在房地产开发项目前期成本控制管理中

2、，成本控制2.1项目前期成本的组成分析是成本管理的主要内容，它关系着一个项目全过程、全寿命、全房地产项目的开发成本大致可以分为三部分：土地成本、土方位的发展。在当前房地产开发企业竞争日益激烈的环境下，房建成本、设备成本。这三大成本占据了整个房地产项目开发成本地产开发项前期目的成本控制显得非常重要。项目开发中成本的80%。土地成本是房地产项目成本中最重要的部分。土地费用控制管理设计整个项目的投资、决策、施工技销售等等环节，企主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。开发商在进行项目业部门应该控制好企业前期阶段的成本，利用科学、合理的方开发前

3、会将预计的土地费用通过土地面积和容积率来换算，计法，降低项目开发成本，提高企业经济利益。算出开发后的商品房每平方米所占的土地成本，以此来来进行1房地产开放项目控制现状项目的可行性评估。土建成本主要是房地产施工中的原材料费近年来，项目成本管理提出价值创造的理念，即将企业价值用、施工人员薪金费用等，这部分比重也比较高。还有土地一些活动的所耗成本与其对产品价值的贡献进行比较，确定其发生额外的费用，也要做好规划，如表1所示。设备成本就是在房地的合理性，进而优化价值，达到预期的成本管理目标（如图1）。诸产开发工程中会用到的大型工程机械的租赁或购买

4、费用，由于多房地产企业把成本管理的重心前移到策划及设计前期阶段，房地产工期一般较长所以这些设备的租赁和维修费用也是不容但是，仍然是采用传统的目标成本管理方法，通过历史数据统计小觑的。表1开发前期准备费出造价指标，利有造价指标测算出目标成本，并以此作为项目经勘查丈量费规划设计费建筑研究费理的责任成本，项目完成后，依据责任成本的控制情况进行奖水文、地质、文物和地基规划费：方案招标费、规划设计模型制作罚。国内外学者已从会计核算、成本动因、生产效率、全寿命周勘查费，沉降观测费，日费、方案评审费、效果图设计费、总体规照测试费、播地钉桩验线划设计费

5、。设计费：施工图设计费、修改材料及施工费期、价值工程等各个方面研究成本管理的问题，参照许多学者的费、复线费、钉线费、施工设计费、环境景观设计费。其他：可行性放线费、竣工面积丈量费研究费、制图、晒图费、样品制作费。研究，业主与项目经理的关系，是委托代理的关系，当项目成本房地产项目开发另外的20%还包括管理成本、筹资成本、营不确定性比较大时，会导致非对称信息的情况普遍存在，业主相销成本、配套设施和服务成本等。同其他行业相比，房地产行业比项目经理属于信息劣势一方。参照其他人的研究，工程项目成具有投资数额大、建设周期长、投资风险高等特点，因此，

6、房地产本受到项目经理的努力和外界因素的共同影响，非对称信息时，的融资通常需要通过贷款来解决，而贷款的话就会有大额的利业主一般情况下只能观察到成本的最终结果，不能观察到项目息支出，这也是房地产筹资成本大的重要体现。房地产项目涉及经理的努力水平和外界影响的程度，这时容易产生棘轮现象和事务众多，管理成本是必要的成本之一，不能忽视。目前房地产道德风险问题。工程项目前期阶段，产品的定位及设计未完成，项目营销成本有日益增加的趋势，这主要是因为目前房地产行这时，项目的成本能否准确测算，能否采用较确定的目标成本进业竞争日趋激烈，好酒也怕巷子深，增加营销

7、成本有利于提高楼行项目前期阶段的成本管理。盘的成交量。一般情况下，配套设施及服务成本主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。2.2项目前期成本的控制分析房地产项目前期准备阶段的成本控制主要包括控制好土地成本、建安和市政成本、贷款利息等三方面。房地产企业获得土地的最主要方式就是政府的土地拍卖，随着城市土地日益紧张，国家逐渐收紧了土地管理政策，因此为了最大限度地提升土地图1房地产项目前期开发成本价值，政府往往采用土地拍卖的形式来出售土地。拍卖所得土地·170·2015年5月建材与装饰经济·管理·综述成本包括拍卖成本和税费成本，需要从这两点上

8、去控制土地成根据优序融资理论，我国房地产企业应该合理安排企业的融本。资结构，尽量减少银行信贷以及民间借贷的比例，可适当地增加项目前期成本的控制措施如下：淤根据要建的建筑类型，对股权融资比例。因为对于债券的发