对房地产管理中的多项目开发模式分析.pdf

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1、2012年8月建村嗣蔫晦政工·管理对房地产管理中的多项目开发模式分析丁睿(陕西省安康市房管局)摘要：目前，我国房地产市场随着改革开放与人民生活水平的日益提高得到了极大的发展，日益成熟的房地产市场虽然使得房地产的开发更专业化集中化，但同时在更为激烈的竞争之中，开发房地产项目的利润率越来越少，而成本越来越高。因此在这种大环境之下，要保持房地产企业稳定、持续的发展，追求效益规模，应用多项目开发模式是非常有必要的。本文从多项目开发模式应用的意义、房地产管理中多项目开发模式存在的问题以及多项目开发模式的具体步骤进行论述。关键词：房地产管理：多项目开发引言所谓多项目开发模式是随着企业广泛

2、应用项目管理方法而衍生出来的，对象为长期性组织的管理模式。当房地产企业进行多个项目同时管理时，其中的评估、选择、计划、控制的一系列过程会十分复杂，而多项目开发模式就可以利用组合项目，进而使全部项目的综合执行成效达到最佳效果。从这点上来看，可以说多项目开发模式对于房地产企业的生存与发展来说意义重大。1多项目开发模式应用的意义1．1房地产企业发展的需要目前我国房地产企业的特点是经营能力与资源存量不匹配、资质等级低、开发量不大、资产规模小，房地产行业处于松散发展的状态，其抗风险、资源集中度都较差，同时没有具有影响力的集团企业对整个房地F产行业起到引导作用。房地产行业涉及面较广，因此

3、，各种专业的人才聚积也是房地产企业项目开发的关键所在，换言之，只有房地产企业的经营规模进一步扩大，才有可能使企业的实力更上一个台阶。另外，由于房地产项目的开发周期通常都较长，在这个过程中，瞬息万交的市场信息给项目开发带来许多不确定因素。而企业所投入的开发资金往往是巨大的，如果没有充沛的财力支持，极易因融资困难而陷入僵局。一旦市场不稳定，就会使企业举步为艰。因此，扩大企业经营规模，同时开发多个项目，才能真正使企业抗风险能力提高，利于企业的长远发展需要。1．2市场竞争的必然随着房地产项目开发的各专业分工越来越细化，无论哪个企业都无法做到面面俱到，为使企业的市场竞争力加强，一定市场

4、份额的占有显得极为重要。多项目开发与管理，能使企业市场占有率提高，房地产企业就能聚焦起更多的高素质人才，并将自身管理水平提高，进而使拥有的资源配置得到优化，使企业产品品质提升，实现其在激烈的市场竞争中具有更强的抗风险能力。1．3投资利润率的提高在目前房地产市场的政策条件下，如果房地产企业仍然沿袭单项目开发的模式，那么就必须在前期付出大量的资金，其项目成本与融资费用大幅度增加，使企业的流动资金链成为薄弱环节，而到了回款阶段，闲置的资金也只能在银行存放。考虑到通胀等因素，其资金就面临着缩水，进而使利润率大大降低。多项目开发就能解决这个问题，只要合理安排好现金流出项目与现金流入项目

5、的时间差，就能够实现快速、有序地周转资金，使企业能够在资金投入最小的情况下获得最大的利润回报，同时提升资金使用率。2房地产管理多项目开发模式分析2．1项目管理模式这种模式就是以项目公司为主体，下设销售、设计、工程、市场等各个职能部门。项目管理模式的优点在于能够快速地对外部环境产生的变化进行反应，而它的缺点则在于企业总部并不能实现完全控制项目，有可能产生资源闲置的情况。2．2职能管理模式所谓职能管理模式是由各个职能部门以项目开发的不同阶段为依J据参与到项目的开发管理之中的，而企业的监控管理只到区域级别，项I目及其具体的业务是由区域级别直接负责管理，其中包括项目拓展、设I计、工程

6、施工、项目销售等各环节。职能管理模式的优点在于高度专业化与集中的分工，能够最大限度地将内部资源反复利用起来，它的缺点在于不能及时对外部环境变化作出反应，职能部门之间存在过多的协调事宜，导致项目决策迟缓。2．3矩阵式管理模式就是将执行主体定为项目部，企业在管理上直接监控管理区域公司，同时企业总部的职能部门负责直接管理项目的拓展、设计与销售工作，而区域公司负责自行管理一般性业务。各职能部门调专人组成项目部，项目成员不仅要对项目经理负责，同时也要对部门经理负责。矩阵式管理模式的优点在于能够迅速对外部环境变化作出反应，有效防止资源的浪费与闲置，缺点在于参与人员接受到的领导是来自双方面

7、的。上述三种多项目开发管理模式优点与缺点都较为鲜明，房地产企业应以自身实际情况、发展战略、管理重点以及自身特点来灵活地选择最适合企业自身的管理模式。通常情况下，房地产企业在一个地区或城市实施多项目开发管理的，设立总部职能部门，同时采取矩阵式管理模式能够取得较好的效果。相对应的，如果房地产企业的多项目运作并不在同一地区或城市的，则应设立总部职能部门，并在各个地区或城市内设立采购、工程、销售等部门进行控制的模式较为合理。3房地产管理多项目开发模式存在的问题研究3．1缺乏专业人才大量专业人才是房地产企业实施多