浅议房地产开发项目全过程造价的控制和跟踪管理.pdf

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1、经验交流浅议房地产开发项目全过程造价的控制和跟踪管理○吴关荣多年来，对于房地产开发企业的成本管理，一般都沿行调整归类，并编制商品房成本计划表，计算计划单位成用工业企业、施工企业的成本管理办法，大多是通过全面本和计划总成本。而且还要制定开发项目造价控制和跟踪预算、确立目标成本，进行成本费用控制，找出差距、分管理的信息表，为日常管理提供信息。析原因，提出建议和改进措施，为今后降低成本提供资二、工程项目设计阶段造价的控制和跟踪管理料。虽然，这些方法对降低成本费用，提高企业经济效益一个建设项目开发过程的

2、每一个步骤对工程造价都有发挥过一定的作用。但是，施工过程中发生的各种各样问着不同程度的影响。根据资料分析，工程设计费用虽然只题错综复杂，如果不对全过程进行有效的监督控制和跟踪占工程全部费用的不到1%，但它对工程造价的影响程度管理，这些“动态”的信息一旦变成“静态”的信息，其可达75%以上。因此，工程设计是影响和控制工程造价中不合理的那一部分就无法克服，损失难以挽回。笔者根的关键环节。我们不能重施工、轻设计。据多年来从事房地产企业成本管理的经验教训，深深体会1.小区规划设计是否合理。国家对小区规划

3、设计以用到在目前房地产市场激烈竞争的条件下，为适应成本、价地指标、地形、地貌（涉及回填土）、密度和造价等指标格在项目开发过程中的变化，一定要实施房地产开发项目进行控制。作为房地产开发企业，在规划设计阶段主要应全过程造价的控制和跟踪管理；而且要自觉地、全面地从研究在满足国家规定的前提下，如何最大限度地合理设工程项目整个周期监控其建造成本和营运成本，尽可能地计，以求得最大的经济效益。降低房地产开发项目的总成本，才能更好地提高企业的经2.应合理控制K周以降低工程造价。在相同建筑面积济效益。时，住宅建筑

4、的平面形状不同和设计结构不一样，住宅的一、工程项目决策阶段造价的控制和跟踪管理建筑周长系数“K周”（外墙长度÷建筑面积）和施工方一个建设项目的开发过程要经过投资机会选择、可行法、施工用料也不同。K周越大，则墙体面积、基础长度、性研究、工程设计、签署有关合同协议、施工建设、竣工门窗面积、墙身内外装饰面积等工程量也越大。因此，应验收、市场营销与物业管理等步骤。笔者认为，工程项目合理控制K周以降低工程造价。决策阶段，就是投资机会选择和进行可行性研究。这一阶3.合理控制楼房进深和长度。加大楼房的进深，可

5、相段的造价控制和跟踪管理，客体是工程项目的“造价”，它应缩短外墙长度，从而减少墙体面积系数（墙体面积÷建的主体是公司的决策层（包括公司三总）、设计师、承包筑面积），节约用地并提高建筑容积率，从而降低工程造商、造价工程师和监理工程师等。它的核心是对工程项目价。在多层住宅建筑中，墙体所占比重较大，是影响造价造价的确定与控制。同时，借助投资咨询机构如上海市场的主要原因，因此在设计中尽量减少墙体面积系数，以降信息中心，对商品住宅建设项目进行可行性研究，作为公低工程造价。司领导及专业人员进一步决策的依据。

6、4.控制楼房层高和净高。楼房的层高与净高不仅直接决策过程是一个由浅入深、不断深化的过程，其关键影响到工程造价，而且影响到建筑退让空间的距离。据资是实现工程项目周期造价最小化。在工程项目决策阶段，料分析，住宅层高从3米降到2.8米，平均每套住宅综合主要是选出最佳的投资方案，达到资源的合理配置，形成造价可下降4%左右。这是因为层高和净高的降低可以使投资估算。在项目建设其他各阶段中，主要通过工程的设基础、墙体、柱、内外装修、管线、取暖等工程量减少，计概算、施工图预算、承包合同价等可靠的数据资料，对从而

7、降低工程造价。除有特殊要求的设计外，一般住宅层造价进行控制和跟踪管理，以达到预期的经济效益和社会高可控制在2.7米～2.8米。效益。5.避免盲目追求高标准和克服设计中的保守思想。图同时，成本会计应该将项目投资估算表构成内容，结纸设计质量与复杂程度决定工程造价的高低，设计越复合其他资料，按照开发成本核算的要求，结合成本项目进杂、标准越高、造价越高；反之，造价越低。虽然不能简58上海会计2003.11经验交流单的以工程造价的高低来衡量图纸设计的优劣，但在抗震城建验收，应该由设计单位、甲乙双方、城建部

8、门和施工裂度相同、使用功能相近的情况下，工程造价应该有一个监理严格把关，使城建部门通过验收。要做好基础勘挖验合理的范围；如果超出这个范围，图纸设计就可能存在不收；同时，对基础底板、钢筋（包括轴线、布筋、模板、经济之处，甚至存在浪费现象，应进行复核和计算，以免钢筋混凝土大小样测试报告、钢筋混凝土、梁、底板、拆造成不应有的损失。模板等），由甲乙双方和质监部门及工程监理认定。对结三、工程项目承发包阶段的控制和跟踪管理构工程，包括梁、柱、墙、拉结钢筋、浇柱头、砌砖的操1.房地产项目招投标工作的顺利、科学