物业税开征难点及对策

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1、物业税开征难点及对策难点1:物业税税基评估物业税在国际上乂称为财产税(propertytax),一般采取从价计征的方式，房地产的价值一般是通过评估的方式确左。因此，如何能够低成本、高效率、准确评估城市全部应课税房地产的价值，是物业税征管面临的首要技术难题。为课征物业税而采取的评估方法称为批量评估技术(massappraisal),简称批量评税。批量评税指的是以成本法、市场比较法和收益还原法等估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立评税模型，结合计算机、地理信息系统等技术，在评税时点一次性对多宗应税房地产进行的评税活动。批量评税不同于一

2、般评估的特点表现在评估数量海量性、价值标准特殊性、空间分布覆盖性、估价时点统一性、批量评税周期性以及参数运用特殊性等儿个方面。批量评税是一种程序性的应用估价方法。批量评税程序通常包括如下儿个步骤：①数据收集与管理；②房地产类别划分；③评税分区；④建立评税模型；⑤模型检验与校准；⑥计税价值计算；⑦评税结果复核。就我国目前房地产市场现状而言，评估步骤①〜③都是非常困难的，因为我们的房地产市场数据釆集和管理体系不健全,房地产类别划分没有标准，缺乏地理信息基础，难以科学界定和划分评税分区。所以，笔者认为目前应该抓紧批量评税技术标准的制左研究，

3、探讨和建立统一规范化的数据釆集制度，加大地理信息技术在评税中应用的研究力度。基于上述原因，物业税评估通常要借助计算机技术实现，国际上称其为计算机辅助评税系统(CAMA),这个系统开发和建设的好坏也是影响物业税征管的一个评估技术问题。此外，物业税评估制度建设问题，即物业税由谁来评估，也是不能够回避的。难点2：确定物业税缴纳人通过评税制度的建设，可以获取应税房地产的计税价值，为了征管物业税，仅仅知道房地产的价值还不够，还必须知道房地产的所有权人和使用权人是谁。房地产的所有权人和使用权人是潜在的物业税纳税人，国家要征收物业税Z前必须搞清楚谁

4、是产权人。目前我国在物业税改革屮遇到的难题z—,也是物业税迟迟不能开征的主要原因之一，就是房地产的产权人不清。试想如果连房地产的产权人是谁都不知道，政府跟谁去征收呢?我国由于长期以来忽视信息化建设，对房地产登记重视不够，导致房地产产权管理非常落后。我国目前存在完整地籍信息系统和房屋产权管理系统，并且能做到信息及时更新的城市微乎其微。在设计物业税征收对彖、减免征收对象、甚至是区别税率时，都需要有准确、完整和清晰的产权资料作基础。在目前我国房地产权属管理水平落后的情况下,这些改革工作都无法展开，物业税开征时机很不成熟。因此，可以说建立健全

5、的不动产登记制度是物业税征管的先决条件。难点3：确定物业税税率从国际观点来看，物业税属于地方税种，由地方税务管理部门负责征管，物业税也因此构成了地方财政收入的主要来源。借鉴美国等西方国家在物业税征管上的做法，我国是否也应该区别不同地区，考虑到不同地区经济发展特点，制定有区别的不同税率?税率制定权利是集中在中央，还是留给地方，是下放到省一级，还是下放到地市级?考虑到我国的国情，很多专家赞同将物业税税率制定权限留给地方，由省一级地税部门负责测算和确定。如何从地方经济发展特点和水平出发，考虑到物业税征收可能给企业等经济组织、个人带来的税收负

6、担大小以及与开征前相比的变化，以确保物业税成功开征，并且在开征之后能够取得相应的政策效果，科学合理地测算物业税的税率是非常关键的。因此，物业税税率的测算和确泄方式，是物业税开征前必须解决的第三个技术难点。难点4：管理信息系统的建设在前面若干理论解释清楚，并做岀了充分准备Z后，必须对目前地税管理部门的组织机构进行改革。建立有效率的征管制度，包扌舌组织、人员、技术、设备、经费、办公地点、管理规定等准备内容。从目前地税部门的情况来看，上述准备内容还都不具备。在这些内容中，最重耍的是物业税征管信息系统的建设。物业税征管信息系统不仅应该包扌舌物

7、业税税基的评估功能，还应该包括•管理功能，例如对房地产数据的采集和录入管理、对纳税人信息管理（房地产产权人信息）、方法评税结果通知单、接收和处理评税中诉、对物业税征管情况的统计分析等。这样一个管理系统的开发建设涉及到很多横向和纵向部门，需要多个部门协作才能完成。而目前政府部门之间尚缺少这样的协调机制，大量的数据和信息分布在不同部门，数据的共享很难实现。因此，如何克服这样的问题，早日开发建设完成高效率的征管系统，是必须解决的技术问题。事实上，物业税正式开征前必须要解决的问题决不止这4个。但是，这4个难点不解决好，物业税就不可能正式开征。

8、笔者大胆预测，物业税正式开征尚需3—5年的深化研究和准备阶段。