我国开征物业税的难点与对策

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1、我国开征物业税的难点与对策以物业税取代现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税和土地增值税，建立统一规范的现代房地产税制，是社会主义市场经济发展的一种必然趋势，符合科学发展观的指导思想，符合我国“十一五”时期财税体制改革的方向，符合我国实施城镇建设税费改革工作的思路。同时，开征物业税，一方面有利于优化财产税制，调节财富分配，缓解贫富矛盾；另一方面有利于国家从宏观上调控、规范房地产市场和政府的土地出让行为。但是，开征物业税，将面临着政策、技术和征管等诸多方面的难题必须加以解决。　　一、物业税改革面临的难题　　（一）土地出让金是否并入物业税　　许多人认为，我国一次性收取40年甚

2、至70年的土地出让金，这是政府的一种短期行为，尽管会暂时增加地方政府的财政收入，但却不利于长期财政收入的稳定，短期内容易助长地方过度出让土地，导致未来土地紧缺的后果，不利于地方土地市场的健康发展，甚至会带来财政风险。另外，一次性收取土地出让金，使土地开发成本大大提高，既不利于房地产行业的健康发展，也大大提高了房价，影响了人民居住水平的不断提高。在我国现阶段，高房价增加了广大民众的负担，甚至在一定程度上影响了我国和谐社会的构建。而如果能将土地出让金并入物业税分为多年度征收，则可以稳定地方政府的长期财政收入，降低房地产的开发成本，在一定程度上降低房价，提高土地的保有成本，有利于提

3、高土地资源的使用效率。但是，将土地出让金并入物业税的观点一提出，就立即遭到了学术界的反对，这主要是因为：　　1.二者性质不同。土地出让金是国家作为土地所有人获得的一种地租，而土地使用人因为支付了土地出让金从而获得了相应的土地使用权，这是一种等价交换的市场交易行为。而物业税的征收则不然，它是国家凭借政治权力、作为社会管理者向房地产所有人课征的一种税收，具有强制性、无偿性、固定性等税收的共同属性。换言之，土地出让金属于以市场分配为基础的初次分配，物业税则是国家对纳税人进行的一种再分配。因此，将土地出让金纳入物业税一并征收，就等于承认了私人对土地的所有权，这是没有法理基础的。　　2

4、.二者职能不同。物业税的税收性质决定其首要职能是为政府部门筹集财政收入，其次才是对房地产市场进行调节；而土地出让金则相反，它的首要职能是对土地这种稀缺的资源进行有效配置，附属职能才是为政府筹集财政收入。如果将土地出让金并入物业税征收，将意味着土地市场会重新回归到行政划拨的老路上去，是对土地有偿出让制度改革的一种否定和倒退，而且容易滋生腐败和寻租行为，将不利于土地资源的有效配置。　　3.从政府的角度看，物业税取代土地出让金会使地方政府目前的财政收入大幅度减少，这将会使地方政府改善公共服务和城市基础设施的能力大受影响。从消费者的角度看，开征物业税前购买的房产已一次性缴纳了土地出让

5、金，对这部分房产如果又征收物业税，必然导致重复征收。　　4.将土地出让金并入物业税征收面临实践难题。由于脱离了土地出让市场，物业税只能通过评估来确定每年的税基，这就对我国土地价值评估提出了较高的要求。同时，从征管制度来看，目前我国土地出让金已经形成了土地管理部门代为收取、财政部门开设财政专户进行核算的一套规范化、制度化的征收监管机制。而且，由于土地出让金的支付是用地者取得土地使用权的先决条件，拒付土地出让金的现象几乎不可能发生。但是，在目前普遍存在购房人拖欠税费、征管困难的情况下，未来在房产保有阶段征收物业税的成本也将会很高，这些都使将土地出让金并入物业税征收的可行性受到质疑

6、。　　（二）房地产价值评估困难　　物业税以房地产评估价值为计税依据。因此，客观、公正地评估不断变化的房地产价值是征收物业税的一个关键环节。但是，我国目前房地产价值评估存在许多困难：首先，我国尚未建立完整的、科学的房地产评估体系，房地产评估行业的评估法规、细则的制定相对滞后，配套措施不健全，缺乏专门的房地产评估机构，缺乏高素质的专业评估队伍。其次，房地产评估涉及范围广、难度大，既要考虑不同的房屋产权形式，又要考虑房屋占地面积、所在地段、用途、建筑面积、年代、结构、材料、质量等，对这些数据和资料，目前有关部门还不能全面、准确地提供。再次，房地产的价值是一个动态指标，需要定期对其进

7、行评估，而且评估的人为因素多，很难客观、准确地评定房地产的价值。因此，在此情况下开征物业税，必将导致税负不公平，很难发挥其作为财产税调节贫富差距的功效。　　（三）财产登记制度不健全，房屋产权不明晰，纳税人和房产价值难以确定　　物业税是对不动产产权所有者征收的税收，要向不动产所有者征税，首先必须明晰房屋产权关系。2007年10月1日实施的《物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”但是，由于我国目前尚未实行统一的产权登记制度，原有的财产登记条文大多散见于有关的法