试论开征物业税的难点及对策

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1、试论开征物业税的难点及对策以下是一篇关于试论开征物业税的难点及对策的毕业论文，欢迎浏览！　　近年来，我国理论界、财税职能部门等对物业税改革开展了大量的研究，取得了许多重要成果，也形成了一些共识。我国从2006年起，在北京、深圳等6个城市和地区开始物业税征收的空转试点，2007年又增加安徽、河南等4省市为第二批空转试点地区．最近，北京等多个城市向国家税务总局和财政部递交了空转实的申请方案。　　此时．认真、深入研究物业税开征的难点及对策，有着重要的现实意义。　　一、我国开征物业税的难点　　(一)物业税基本功能的确定税收的主要功能有两个：一是满足政府的财政收入需要；二是对经济及

2、社会生活中的市场失灵现象进行必要的干预和调节。不同的税种，其功能可能有不同的侧重，目前，房地产类的税收对地方政府来讲财政收入的作用日益明显。这就使物业税在功能定位上面临两难选择：若强调收入功能，至少需要保持现有税费的负担水平，很难影响过高的房价，有悖于物业税改革的初衷；而若强调压价的功能．无疑会给地方财政收入带来压力．不利于提高地方政府参与物业税改革的积极性。而根据经验判断，某一税种～旦开征．并成为某级政府重要的固定收入．其财政收入的功能将日益强化．调节功能易被忽略。　　(二)土地房屋的产权模糊开征物业税首先要求产权一定得明晰．只有当私人所有的不动产达到相当数量，私有产权

3、足够清晰的时候才具备了开征物业税的基础条件。据有关部门统计．我国城镇住房产权私人拥有率已达到了8O％以上．为开征物业税提供了充足稳定的税源．但在产权问题上．国内现在还不具备开征物业税的条件。我国城市土地所有权归国家所有，企业和个人只能拥有土地使用权，我国房屋产权并不包括土地所有权造成了土地所有权实质上的缺位，而且很多企业部门事业单位的用房产权不清产权与使用权分离，有的根本没有产权要明晰产权关系尚有相当大的困难。再次，国内长期以来忽视信息化建设．对房地产登记重视不够．导致房地产产权管理非常落后。　　(三)土地出让金的处置关于土地出让金的处置有一种观点很流行．就是把土地出让金

4、并入物业税按年收取。我国实行的土地制度是批租制．即土地使用权归国家用地者可以购买一定期限的土地使用权。土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用．即为土地使用有效年限的使用价格，是土地所有权在经济上的体现。土地批租制给各级政府带来了丰厚的财源．但实际上是将今后50-70年的土地收益一次性收取．是导致土地滥用和房价上涨的根源。开征物业税后，如果将原来一次性收取的土地出让金分摊在物业税中每年收取一方面可以降低居民的置业门槛，另一方面还可以作为地方政府提供持续稳定的税源。但也有很多专家不赞同这种观点，认为这样做会大大减少政府当前收入．影响政府改善公共服务和城市建设的能力．导致

5、来自地方政府的层层阻力。　　(四)缺乏完善的房地产评估制度开征物业税．必须定期进行房地产价值评估工作。目前我国有三个主管部门的评估机构，一是建设部为主的房地产评估机构：二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构；三是国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可得出三个不同的价值量有的相差4O％以上。在这种情况下怎样开征物业税?评估费谁来出7如果让业主自己付费评估自己的不动产还要以此向国家交税．恐怕难以做到。如果国家付费，那么该让哪类机构来评估7这需要花多大的成本7这都有待研究。　　(五)旧房的重复征税问题土地批租制至今已实行了2O多年，相

6、当数量的房地产已经一次性交纳了多年的土地税费，并且已经纳入财政。　　而物业税的开征．对所有的房地产一律按新税法收税．也就意味着重复计征。　　会令大量有产者承受额外的税收负担。另外我国住房类型多样化，有商品房、公产房、经济适用房、安居房等．对于不同房产的税制．也是物业税开征中一个不容回避的问题。　　二、关于突破物业税改革难点的建议　　(一)不要赋予物业税太多的功能物业税是一种财产存量的课税，针对的是土地价值房地产价值，以财产的持有为依据，这才是物业税的真正含义．而不是简单的税金合一、三税合一、化整为零。物业税并不以降低房价引导资源配置为目标也不以抑制开发商圈地、降低开发门槛

7、为主要内容，而只是一种单纯的政府公共服务价格。　　(二)建立完备的房屋产权信息体系《城市房地产权属登记管理办法》　　为建立完备的房屋产权信息体系创造了条件。但是，我国房屋产权登记制度存在着一些明显缺陷．土地登记在土地管理部13房产登记在房地产管理机关．这种分开登记的做法既不利于当事人查阅登记，获取全面的交易信息，也不利于对民众不动产产权的保护。当然在网络高度发达和普及的今天．相关信息的对接和共享并非难事。　　已经颁布实施的《物权法》以专门章节对不动产登记制度作出了详细规定。《物权法>明确规定建立统一的不动产登记制度．统～