对我国开征物业税的难点分析及政策建议

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1、对我国开征物业税的难点分析及政策建议　　摘要：物业税已成为目前我国房地产税制改革的方向，但长久以来却没有达成一个统一的观点，说明物业税的开征还存在一定的难度。物业税的定位以及物业税开征后所要起到的作用不明确是我国开征物业税最大的难点。应该将物业税定位在财产税的范畴内，归属于房地产税收类，正税、清费、明租是我国物业税最好的定位。在具体的物业税制设计中充分考虑我国国情，合理划分中央和地方的税收权限，给地方政府一定的操作空间，这将更加有利于物业税税收职能的充分发挥。　　关键词：物业税；定位；配套　　2００3年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会

2、主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”此后，国内学者对我国物业税的开征展开了激烈的讨论，各抒己见，见仁见智。但是长久以来仍然没有达成一致的观点，存在较大的分歧，导致我国物业税久久不能出台。难点何在？本文将就此展开分析。　　一、我国物业税的定位　　“物业”一词源于我国香港地区和东南亚国家，其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税，是财产税的一种。但是，在不同国家、地区其具体名称不尽相同。

3、有的称“房地产税”，有的称“物业税”。虽然名称不同，但内容基本一致：一是房产、土地合一，适用统一的不动产税；二是征税范围既包括城镇，也包括农村；三是按评估价值征税。由此三点可见，我国可以使用“物业税”这个名称。在确定了名称以后，需要分析我国为什么要开征物业税，也就是开征物业税的作用。首先，开征物业税可以增加政府财政收入，增强政府尤其是地方政府行使其基本职能的能力。在目前地方政府缺少稳定的大宗税源的背景下，若能逐渐把不动产税调整为统一的房地产税来征收，同时考虑不同地段的因素并几年一次重评税基，不动产税就会逐渐随市场经济发展而成为地方政府的一个支柱性的重要

4、税源。其次，开征物业税可以清理针对房地产的各种繁杂的收费，将房地产方面的收入纳入预算内规范管理，遏制房地产的投机与腐败行为。最后，通过开征新的物业税可以达到完善房地产税制的目的。新的物业税将统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并满足宽税基、少税种、低税率的国际通行趋势。综上所述，正税、清费、明租是我国物业税最好的定位。　　二、我国物业税的税制设计　　首先，物业税的课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场

5、价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和

6、其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。从我国的现实情况来看，新的物业税应该将土地和房屋合并征税，同时按经营性和非经营性房屋及其他进行分类，对经营性房产的课税要重于非经营性房产。而对于政府机关、学校、医疗、农民住房等用地，可以通过免征额来解决。　　其次，税率的设置。从国际范围来看，财产税税率设计时使用最广泛的是比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率。因此，比例税率也是我国物业税的现实选择。中央政府

7、对地方政府征收的税率规定最低最高限额，并出台相应的限制规定，具体的税率由地方政府自行决定。　　再次，课税依据的选择。课税依据的选择很关键，它既关系到税收征管的简便与否，也关系到税收负担的公平与否。对房产税而言，以房产原值为计税依据显然不利于税负公平，也不利于征管；而对于土地使用税而言，纯粹以土地占用面积为课税依据，也不能体现土地的级差性特点。鉴于一般情况下房地产都具有升值的特点，比较好的方法就是选择房产和土地的评税值作为计税依据。所谓的评税值就是当地公认的市场价格，即当地的专门从事房地产价值评估部门所确定的房地产的市场价格。以评税价值作为计税依据，具有

8、科学性，能较准确反映当地房地产的实际价值水平，充分体现公平税负原则。最后，征管模式的选择。不动