房地产基本制度与政策第二章建设用地制度与政策

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1、第三章国有土地上房屋征收制度与政策（8-10分）第一节房屋征收概述一、房屋征收的概念指国家为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序强制取得国有土地上单位、个人的房屋及其他不动产的行为。理解：房屋征收的主体是国家,通常是政府代表国家以行政命令的方式执行。房屋征收通常处于建设项目的前期工作阶段,是城市建设的重要组成部分。最新课件，考前押题联系微信（QQ）1138724882二、房屋征收的限制条件1.征收只能是为了公共利益的需要；2.征收必须严格依照法律规定的权限和程序；3.以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿。三

2、、房屋征收的前提条件（一）公共利益的界定房屋征收的核心：不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收冋国有土地使用权。“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。公共利益的范围：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政

3、法规规定的其他公共利益的需要。[2014年真题】房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。（）『正确答案』X『答案解析』本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。参见教材P54。【例题】I、'列可以征收国有土地上房屋的项目有（）。A.北京市地铁5号线工程B.沈阳-秦皇岛燃气输送管线工程C.天津市经济适用房建设工程D.北京大兴区某•商品房建设工程E.上海某一家上市公司标准化厂房建设工程『正确答案』ABC『答案解析』本题考查

4、的是房屋征收的前提条件。选项A属于由政府组织实施的交通基础设施建设，选项B属于由政府实施的能源基础设施建设，选项C属于由政府组织实施的保障性安居工程建设。选项DE属于非公共利益的范畴，不能征收国有土地上房屋。参见教材P54。（二）公共利益的特点1.公共利益是客观的。它客观地影响着社会公众整体的生存与发展，不因各个利益主体主观认识上的不同有所改变。2.公共利益是共享的。公共利益具有整体性、相对普遍性和共有性。3.公共利益是不确定的。包括“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”。四、征收与征用的异同征收是国家强制取得集体和单位、个人的财产；征用是国家强制

5、使用集体和单位、个人的财产。共同之处主要有两点：一是强制性，即都不必得到财产所有权人的同意；二是补偿性，即都应给了公平补偿。征收与征用的主要区别如下：（1）适用对象不同。征收的财产主要是不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。（2）前提条件不同。征收是为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要。（3）所有权转移不同。征收主耍是所有权的改变，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”；征用只是使用权的改变，被征用的财产使用后，应返还被征用人，通俗地说是“强租”。（4）补偿

6、内容不同。《物权法》对征收规定了具体的补偿办法，这就是说任何征收都要给予补偿，而目•必须依法补偿。征用在财产使用后首先应及时返还被征用人。《物权法》只是规定应当给予补偿，补偿办法可以由双方依据法律规定协商确定。【例题】征收与征用的区别有（）。A.适用对象不同B.前提条件不同C.强制程度不同D.所有权转移不同E.补偿内容不同『正确答案』ABDE『答案解析」本题考查的是征收与征用的异同。征收与征用在适用对象、前提条件、所有权转移、补偿内容等方面都不同。两者都具有强制性，即都不必収得财产所有权人的同意。参见教材P55。第二节国有土地上房屋征收与补偿一、国有土地上

7、房屋征收的管理体制1.房屋征收主体。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。2.房屋征收部门。是市、县级人民政府确定的房屋征收部门。房屋征收部门组织实施木行政区域的房屋征收与补偿工作。3.房屋征收实施单位。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。4.房屋征收的监督与指导部门。上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门

8、应当会同同级财政、国土资源、发展与改革等有关部门，加强对房屋征收与