运营管理-计划管理-项目开发指导书

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1、项目开发工作指导书XX项目（X期）拟稿日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人■重要说明21.项目范围与管理目标：32.进度管理43.成本管理64.质量管理85.项目风险管理■重要说明1、本指导书的格式由运营管理部维护；2、木指导书文木的拟稿部门为项口部;3、本指导书的责任人为项目总监；4、本指导书的变更程序如下：“提岀变更中请・〉运营管理部审议通过・〉公司总经理签署。”5、各项目部及专业部门可根据本指导书和《项目初步计划》起草本部门更具操作性的专项计划。1.项目范围与管理目标:1.1

2、产品范围说明:占地面积：容积率：0・8建筑面积：XX项目住宅商业会所公建架空层地下室一期二期三期说明性文字:1.2管理范围说明:1.3项目的经营管理目标：1.3.1利润分期实现表：1.3.2进度、成本、质量管理目标见2・4各章。1.3.3风险管理目标：提前识别项目面临的运作管理风险，分析其发生的可能性及可能的后果，制定应对预案，并在风险发生时给予及时处理。详细的风险管理内容见5章。2.进度管理重要说明：项目一级计划控制性里程碑的制订及调整流程为:运营管理部制订一〉总助审议通过一〉公司领导审批。2.1一期进度控制

3、目标（xxxxxx＜年月日〉审批生效）2.1.1制定一期进度控制目标的前提条件例：■桩基提前开工■主体采用费率招标■外墙涂料采用吊篮施工■绿化……2.1.2一期进度控制性里程碑序号工作内容开始时间结束时间执行责任部门备注（需要着重说明的其它过程节点时间）1.市场定位确定研发部2.设计总体方案确定规划设计部3.完成止式丿施工图设计项冃部例如基础施工图4.基础施工项目部5.建设局公开定标工程管理部6.工程进度达到预售条件项冃部例如内部认购7.正式开盘销传研发部8.竣工验收项冃部9.入伙客服中心10办

4、理首批小业主房地产证客服中心计划内容说明：应至少包括如下方面:1.项目开发关键路径的描述。2.项目管理过程屮一些非常规措施的说明。3.从交付角度对销售配介范围及内容的详细说明。2.2二期进度控制性里程碑2.成本管理3.1总体管理目标项目三期合计XXI期XX2期XX3期总成本（万元）可售面积（0?）单位成木（项11成本单位：元/M2）其中：地价成本（万元）建安成本项目管理费营销费用单位物业基金利息表格说明：关于表格中所列成本数据统计口径的说明。3.2建安成本分项管理目标序号项目名称三期合计1期2期3期建筑面积（

5、M2）1.（单位：万元）开发前期准备费2.主体建筑工程费3.主体安装工程费4.社区管网工程费5.园林环境工程费6.配套设施费7.建安成本合计3.3成本管理措施3.3.1设计阶段：3.3.2土方与基础工程3.3.3主体工程：3.3.4装修工程3.3.5给排水、燃气3.3.6材料、设备、工程招标2.质量管理4.1产品质量要求项目单位XXI期XX2期XX3期—程质-II!-裂缝土建渗漏给排水土建、装修工程部品质量（橱柜、洁具等）电器工程其他（煤气、公共部分等）次/户4.2质量管理措施4.2.1事前控制：4.2.1.1

6、图纸会审:421.2施工询对易裂易漏部位的材料控制:4.2.1.3材料做法：4.2.1.4节点做法：4.2.2事中控制:4.2.3事后控制:2.项目风险管理序号风险内容可能后果风险系数预防/应对方案1.因山地建筑及地质复杂，图纸质量不髙及不完善2.一期图纸推后40天，销伟时间不变，工程较紧。3.因设计问题出现设计与施工配合问题4.外立面及室内装修材料选样慢5.招投标方面风险较大。项目公开招标，只要冇资格的施工单位都可以参加投标6.7.&9.10.11.