专业地产项目公司开发运营管理方案

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1、专业地产项目公司开发运营管理方案一、方案说明本方案是为大型集团设置房地产专业公司进行房地产开发，解答有关运营管理方案的建议，旨在为地产项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见。本方案并非基于具体土地、具体团队、具体市场研判的市场报告，也有别于正式的制度设计。二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判1、中国房地产开发管理的发展趋势房地产开发经历产刚性需求带来硬性发展、政策调整冲击、出库存促进房地产、房地产爆发拿地、再至调整的过程。各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎缩”的选择。龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势

2、，在调控中的经营策略非常合理，既重视扩张，也注重规避风险，企业战略上积极向高周转策略靠拢。房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产、养老地产开发，成为众多企业关注的热点。房地产企业在大的气候征兆下，都在苦练“内功”，在拼管理，在拼“资源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在经过暴利时代之后，房地产行业已然走上精细化管理之路，行业正在经历一次重新洗牌。这就是目前中国房地产行业“战国”时代的现状和趋势！2、新趋势对

3、开发管理模式及管理团队的要求。对房地产开发企业而言，过去那种依赖高地价、高房价的粗放式赢利模式将难以持续，目前的各种环境也决定了新入门的房地产企业从土地价格的快速上涨中获取高利润的的模式已不可取。新房地产开发企业新项目开发成功的关键是在一种高效、可控的管控模式下，由一支高素质的职业团队运作。三、项目开发运营管理的目标基于集团的管控及投资目标，更好的实现利润及企业价值；建议开始介入的项目运营管理的目标可明确为以下几点：第一，构建在项目所在地突出的房地产项目运营能力，保证本地产项目运营可控、高效；构建成熟的房地产管控模式，设立项目负责制的动力单元，明确“责、权、利”，真正将个

4、人利益与权力和责任挂钩，杜绝责任不清、赏罚不明、人浮于事的现象，为房地产项目开发管理探索第一条可行的模式。第二，打造一支“精干、高效”的专业化操作的职业团队，专业团队职业操作，同时实现集团与运营团队的“双赢”，为项冃的成功开发及其他项目的开发培养人才。第三，初步树立特色地产品牌在区域的影响力，为企业在区域的发展奠定一定的品牌基础。第四，确保盈利，将本项目打造成地区标杆“精品”楼盘，为公司取得最大的社会效益和经济效益，或者说争取项冃利益最大化。这是项目运营管理的最终目标。四、运营管理的基本思路在成功的关键是在一种高效、可控的管控模式及一支高素质的职业运作团队。为达成上述的运

5、营管理目标，企业必须走市场化道路,管理要在规范化的基础上追求精细化，团队也必须是专业化、职业化的团队。这样，才能既保证了企业运营的高效，又保证了投资者的可控性。1、运营管理的基本要点：(1)、执行项目经理负责制，项目经理对公司或股东负责；成立项目全过程一体的动力单元，保证项目经理在项目开发的建设、营销、交付全过程负责。(2)、公司或股东与项目经理签订责任状，明确责、权、利；(3)、项目经理与项目部门经理签订责任状，明确部门职责，将利益与部分的权力和责任挂钩。2、主要运营流程：(1)＞项目经理带领动力单元对项目所在地市场进行充分调研，形成当地市场调研报告报公司或股东审批，以

6、便对项目进行准确定位；项目经理牵头组织编制项目公司的管理制度、流程、管控体系和绩效考核体系等报公司或股东审批；(2)、项目经理牵头，与建筑设计、室内设计单位对项目规划设计、建筑方案设计进行充分论证，形成适合当地市场客户需求、性价比高的“精品”设计方案，报公司或股东审批；⑶、项目经理牵头组织编制项目运营计划，包括：项目开发计划、项目投资估算、资金使用计划、营销回款计划、项目融资计划等报公司或股东审批；(1)、以公司或股东审批的项目运营计划作为考核项目经理的主要依据，公司与项目经理签订责任状；(2)、项目经理牵头分解项目经营计划，形成各部门、各专业子计划；(3)、项目经理牵头

7、组建精干的专业团队(动力单元)，明确各部门、各专业“责、权、利”并签订责任状；(4)、项目公司每月如实形成《项目运营月报》，报公司或股东审核，以便公司或股东对项目经理进行考核、对项目的监控以及根据总部战略、市场的变化等对项目公司下达相关的指令；(5)、项目公司根据总部对项目公司《管控模式》的规定严格执行相关的流程和请示。五、团队及管理1、团队的组织设计(2)、项冃公司组织管理概述公司经营管理实行董事会授权下的总经理负责制：董事会由投资股东构成,对经营目标、重大投资事项及重大的经营管理事项享有最高决策权；在董事会授权下，总经理全