估价理论与方法

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1、第六章市场法及其运用一、含义：通过类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值。——比准价值二、理论依据：替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。三、适用估价对象：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地四、具备的条件：估价时点近期有较多类似房地产的交易。五、操作步骤：1、搜集交易实例2、选取可比实例:数量：3~10个质量：①类似房地产（区位相近,用途相同,权利性质相同,档次相当,规模相当,建筑结构相同）②交易类型与股价目的吻合③成交日期接近估价时点（隔一年以上不采用，如市场稳定，最长不超2年）

2、④成交价格为正常价格3、对可比实例成交价格处理①建立比较基准：统一房地产范围统一付款方式统一价格单位：统一价格表示单位：单价统一币种和货币单位统一面积内涵和单位②交易情况修正：可比实例成交价格比其正常价格高（或低）交易税费的非正常负担修正③市场状况调整（交易日期调整）：价格指数法：定基价格指数环比价格指数价格变动率法：逐期递增或递减期内平均上升或下降④房地产状况调整:实物状况调整总价法和单价法权益状况调整：土地使用期限方法:差额法和百分率法区位状况调整相加法和相乘法直接比较法和间接比较法4、求取比准价值①市场法估

3、价修正和调整：交易情况修正(S)市场状况调整(日期)(T)房地产状况调整(R)②求取单个可比实例的比准价值,百分率法下:③求取最终比准价格:平均数简单算术平均数加权算术平均数中位数众数l市场法中,如果交易实例的土地等级与估价对象土地的等级不同，则不能作为可比实例，原因是交易实例与估价对象不在同一供求范围内。l可比实例一定是交易实例，交易实例不一定是可比实例。l一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，但如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长不宜超过2年。l增值分配方式是按合并前

4、各自总价进行分配的，还可以按各自的单价、建筑面积、增值贡献度等分配。l正常成交价格含买卖双方税费。l可比案例时期房的，期房的房地产状况是建成时的状况，除此之外，可比案例房地产状况是在成交日期的状况。估价对象房地产状况通常是在估价时点的状况，特殊情形：一、是估价时点现在，估价对象是历史状况，如房地产损害赔偿估价或保险理赔；二、估价时点现在，估价对象未来状况，如期房估价。l第七章收益法及其运用一、含义：预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转化为价值来求取估价对象价值的方法。二、理论

5、依据：预期原理。在估价对象至少近3年的各年收益基础上，预测估价对象未来收益。三、适用估价对象：收益性房地产：住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租）、农地等。房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。四、具备的条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确的预测。五、操作步骤：1、报酬资本化法：①确定未来收益期限②预测未来各期的净收益③求取报酬率④选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。2、直接资本化法：①预测未来第一年的收益②求取资本化率或

6、收益乘数③选用合适的直接资本化法公式计算收益价值①搜集有关房地产收入和费用的资料②估算潜在毛收入:假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入③估算有效毛收入:潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入④估算运营费用：:维持房地产正常生产、经营或使用必须支出费用及归属其他资本或经营的收益⑤选用适当的还原利率⑥选用适宜的收益法计算公式求出收益价格六、报酬资本化法公式：⑴一般公式：通常以年为单位⑵净收益每年不变公式：有限年无限年r=0有限年用途:①直接用于计算价格②不同年限价格的换算:报酬率相同,

7、,，报酬率不同③比较不同年限价格的高低：转换为无限年下的价格，再比较A、BA=B=④用④用于市场法中土地使用权年限修正：年收益a发生在不同时期：①在期初②发生在期中③发生在期末⑶净收益按一定数额递增：①有限年：②无限年：③第n年净收益:净收益按一定数额递减:①有限年:②递减没有无限年③第n年净收益:④令:ɑ-(n-1)b=0，则可求出合理经营期n⑷净收益按一定比率递增：①有限年：时，②无限年：净收益按一定比率递减：①有限年：②无限年：⑸净收益在前后两段变化规律不同的公式：两种计算方式合并，但要注意：①后段剩余年限

8、要：n－t②后段净收益要折现：1/（1+r）t⑹预知未来若干年后价格的公式：①若t年前的纯收益每年相等：（收益+价值）注意年限此类题中，Vt没有告诉的话，Vt=V×（）②若t年前的纯收益每年按一定比率g递增：其中的V作一次方程式解③若t年前的纯收益每年按一定数额b递增：⑺有效毛收入与运营费用的变化不同：①有效毛收入递增（－）：运营费用递减（+）：②有效毛收入递减（+）：运