《估价理论与方法》word版

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1、土地估价师考试总结-估价理论与方法第一章土地估价概述-2-第一节地价的概念-2-第二节土地估价的原则与方法-2-第二章土地估价的基本理论-4-第一节地租理论-4-第三章城镇土地分等定级-6-第一节概述-6-第二节城镇土地分等定级因素分析-6-第三节城镇土地分等的程序与方法-6-第四节土地定级的程序与方法-7-第四章农用地分等定级-10-第二节资料收集、整理与钻凿补充调查-10-第三节农用地分等定级单元划分-10-第四节农用地分等-10-第五节农用地定级-10-第五章收益还原法-11-第一节收益还原法概述-11-第二节收益还原法估价的程序和方法-11-第三

2、节、收益还原法应用-12-第六章市场比较法-14-第一节市场比较法概述-14-第七章剩余法-16-第八章成本逼近法-18-第九章路线价估价法-20-第十章建筑物估价方法-22-第十一章我国的地价体系与地价评估的技术途径-24-第十二章基准地价评估-25-第十三章宗地地价评估-29-第十四章农用地估价-30-第一节农用地估价理论与方法-30-第二节农用地基准地价评估-30-第三节农用地宗地估价-30-第四节农用地征用价格评估-30-第十五章地价管理-31-第一节地价管理概述-31-第二节我国目前主要的地价管理政策-31-第三节建立健全地价管理制度-31--

3、31-土地估价师考试总结-估价理论与方法第一章土地估价概述第一节地价的概念一、土地价格：地租的资本化。实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。我国土地价格：取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同：土地价格是土地权利和收益的购买价格。3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。5．地价主要由地产需求决定6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上

4、升的速度高于一般商品价格的上升速度。由两方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。8．市场结构不同：土地价格受主观因素影响很大。9．折旧现象不同三、地价的分类(1)按土地权利分类：所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等(2)按土地价格形成的方式分：交易价格和评估价格（交易底价、②、基准地价、课税价格）(3)按政府管理手段分：申报地价、公告(示)地价。(4)按土地价格表示方法分：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。四

5、、影响土地价格的因素分析(一)一般因素1．行政因素：土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。2．人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成。3．社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。4．国际因素：国际经济状况、国际政治因素。5．经济因素：经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变、利率水平。(二)区域因素：地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。(三)个别因素：面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规

6、划限制（宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途）、土地使用年限。第二节土地估价的原则与方法一、土地估价概念二、土地估价原则：（前四个原则最重要）（1）替代原则。市场比较法以其为基础，收益还原法也与其有较深渊源。（2）预期收益原则。剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定。（3）最有效使用原则。最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础。（4）报酬递增、递减原则。这一原则与最有效使用原则密切相关。-31-土地估价师考试总结-估价理论与方法（5）需求与供给原则。土地有其特有的供求规律，竞争主要在需求方面进行，因此，地价不能仅根据均衡法则来决定。此外，还应考

7、虑时间因素，作动态分析。供需原则以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础。（6）竞争和超额利润原则。该原则与供需原则、替代原则、最有效使用原则密切相关，是收益还原法估价的基础之一。（7）贡献原则。可据以通过土地及建筑物等构成因素的贡献来估价，它是收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。（8）变动原则。土地价格形成因素经常处于变动之中。（9）协调原则。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的协调关系。三、土地估价方法：1、基本估价方法又分为：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。2、应用估价法（大量估价法）：路线价估价法、标准宗地估

8、价法、基准地价系数修正法等。-31-土地估价师考试总结-估价理论与方法第二章土地