珠海房地产市场研究

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1、进入珠三角解构珠海2004.3问题。为什么进入珠三角？为什么进入珠海？如何进入珠海？珠海解构世联进入珠海的机遇战略布局机会当前，在中国的区域经济板块中，长三角的迅速崛起，必然对珠三角构成竞争压力，这使得珠三角内的各个城市间的关系由竞争走向竞合。区域整合带动新商机，珠三角二线城市房地产市场属于初步阶段，形成洼地效应，吸引深圳房地产开发商纷纷逐猎珠三角。如万科珠三角全攻略－广州、中山、东莞，招商挺进广州，金地辐射东莞，华侨城惠州拿地。为什么进入珠三角？深圳被边缘化还是融入珠三角？深圳两大战略利益1深港经济一体化2深圳直辖省政府战略利益广州战略利益以广州为中心冲突一致深圳被边缘化融入珠三角为

2、什么进入珠三角？珠三角中心化举措为什么进入珠海？“一脊三带”“一脊”指的是广州主城区、南沙、东莞虎门、深圳到香港前海、中环一线，位于珠三角中轴区位。它的功能是聚合区域核心功能，增加区域向内陆和外海的辐射与影响。“三带”包括北部城市功能拓展带，南部滨海功能拓展带、中部产业功能拓展带，它们的功能是向东、西方向传递区域辐射作用。“三圈五轴”“三圈”是形成以广州为主体，包括佛山、肇庆、惠州的中心都市圈；以深圳、东莞、惠州南部组成的东部都市圈；以珠海、中山、江门组成的西部都市圈。“五轴”即莞深高速公路沿线城镇产业轴、京九铁路沿线城镇产业带、惠澳大道沿线城镇产业带、105国道沿线城镇产业带、江肇江

3、珠高速公路沿线城镇产业带。珠三角区域总体空间格局示意图珠海在珠三角格局中处于南部滨海功能拓展带为什么进入珠海？解构。珠海印象社会经济国民指标（人口，GDP。。。）城市战略（发展目标，规划布局，产业布局。。。）市场研判发展阶段历史人文市场供应（客户访谈，置业趋势。。。）市场需求（开发投资，销售面积，行业集中度。。。）（区域分布，价格水平，竞争分析。。。）解构如何进入珠海？蓝色珠海社会经济社会经济社会经济社会经济国民指标－人口珠海是珠三角地区人口最少的城市之一珠海市总人口1990—2000年年均增长5万，但近三年来增长速度趋缓。户籍人口增长速度缓慢；暂住人口在2000－2002年出现负增长

4、。社会经济珠海市人口规划时段总人口城市人口城市化水平主城区人口近期（2001－2005年）149万人133万人89.2%75万人中期（2006－2010年）175万人162万人92.6%85万人远期（2010－2020年）245万人234万人95.5%101万人国民指标－人口珠海市未来规划人口将保持较小的增长速度。珠海市仍将是珠三角地区人口密度最小的城市之一，适宜居住度假，为休闲地产带来发展空间。社会经济国民指标－GDP，产业2003年珠海的GDP增长在2003年有大幅提升，经济发展开始加速。轻工业及旅游服务业是珠海的主导产业。其宁静的生态环境和完善的旅游服务，越来越像港、澳、穗的后花

5、园。社会经济国民指标－收入，消费城镇居民人均可支配收入（元）（万元）2003年人均收入实现跳跃增长，前景看好。消费市场保持高速增长。社会经济城市战略－定位，目标经济特区；珠江口岸区域性中心城市；以信息技术为龙头的高新技术产业基地，产、学、研一体化创新创业基地及高附加值产品的出口创汇基地；亚热带海滨花园城市；具有国际影响的滨海风景旅游胜地。（2001-2020年）社会经济城市战略－规划布局主城区金湾次中心斗门次中心唐家湾新城组团三灶新城陆域中心镇横琴新城港区新城珠海城市空间意象以主城区为中心，以金湾区、斗门区为次中心，形成“主城区—次中心城—外围新城—中心镇”构成的多层次、组团型新城镇空

6、间布局。南塆区中心城区主城区三灶新城横琴新城陆域中心镇金湾次中心城唐家湾新城港区新城斗门次中心城应强化发展的地区，承担生活服务、教育、旅游等职能应整合发展的地区，承担生产、生活、旅游度假等综合性职能。高等教育、高新技术产业与新型服务业等空港运输、空港产业、高新技术产业和教育大型旅游、度假、游乐及与澳门合作发展的主要地区综合性发展的中心镇海洋运输为主的大型储运、化工等临海产业社会经济城市战略－产业布局以第二产业为主的生产地区城市经济、文化和行政中心集中力量开发南湾城区和唐家湾新城，整治前山片区，引导产业和人口的合理分布。主城区向南推进，重点开发南湾城区内的工业用地及其配套生活区，通过工业

7、区的启动，促进房地产开发向南屏、湾仔转移。完善唐家湾新城中的大学园区、高科技产业区、会展物流中心等产学研项目的生活配套设施的建设，产业园区与生活区环境标准应高于主城区的平均水平。社会经济城市战略－2004—2005年建设重点重点建设新香洲市级科技交流中心、文化中心、报业中心、广播电视中心、电信中心。建设江珠高速公路、珠港大道、金凤路；完善与改造主城区内的道路系统；建设昌盛大桥。实施“工业西进，城市西拓”的发展战略，将今后全市的发展重点放到西部地