烟酒商品市场调查与研究

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1、通州区东北部地区市场调查报告一、区域概况近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫星城之一，使通县受到了非常大的影响，加快了通县地区的建设发展速度。通县东北部地区区域范围为：曲起北关环岛，东至潞邑地区，南起京哈高速路，北到从林庄地区。此区域属于通县的郊区，因此人文环境较差，文化水平、人均收入偏低，商业和交通都很不发达。近年来随着通县地区整体的快速发展，有了一定的改观。区域内目前已有多条线路可直达市区，虽然大多路面较窄，口维修保养不当，路而情况较差，但解决了人们岀行的问题。此区域的房地产项目启动较早

2、，早在1995年，华龙小区、富河园就已开始销售，并吸引部分城区人口在此落户，使此地区的整体人口索质冇所提高。此地区的市政配套建设速度较慢，故此缺少大规模的房地产项口。二、区域市场分析此区域内现冇普通住宅、高档别墅等十余个项目，其中9个项目尚冇市场表现，分别为：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园、华龙小区、新潮家园、上潞园、丛林庄小区、天润别墅。因为此区域的项目分布比较分散，冇一定的地区差异，所以将以上项目按地域划分（项目聚集地），可分成三个部分，区域内的南区、西区、北区。1.西部地区（北关地区）西部地区自西向东依次排列着：富河园、西潞苑、枫露皇苑

3、、枫露花园4个项目。项目情况表项目名称富河园西潞苑枫露皇苑枫銅花园发展商北京开原房地产开发公司北京正圆房地产开发公司北京五龙新村开发公司尺望房地产开发公司代理商无个人3、4期信达行代理无地理位置北关环岛西北角北关环岛正北2公里东潞路西侧东潞路东侧建筑规模17万共32万nV—期20万；二期8万一、二期158栋；三、四期97栋，10万耐7栋楼，10万nV规划类型多层多层别墅多层配套情况四期有会所超市运河文化广场、网球、足球超市、小学、幼儿园、医院场、泳池价格二期2650-2980：三期均价均价2200精装8500：毛坯6000-7000起价1780；

4、最高2150(元/平方米)3000优惠比例98折95折未定无工期情况—•期现房；二期年底；三、—期现房、二期2003年1一、二期现房；三期在建；现房四期在建月四期未建开盘日期1995年1998年1995年2000年销售进度一期100%；二期95%；三、一期100%；二期40%一、二期80%；三、四期未90%四期未开盘开盘潜在供应量6万nf10万nf280栋3000nf户型配比(m2)二居85-114；三居114；五三居92-129173.16-541.88二居88-89；三居125丿上180主力户型二居103ma二居73-79m2250m1三居1

5、25ma园林绿化30%30%40%30%装修标准毛坯毛坏毛坏初装媒体选择北青通栏小块广告北青小块广告客群分析市区内百领市区内年轻人、打工族市区内的成功人士市区内人群销售热线65680596695220958959875165811127交通及环境此区威显然已经与通州城区的发展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路，完善的市政配套设施，整洁的周边坏境，温玉河与潮白河穿流其间更是一种说不出的美妙感觉。项口情况富河园、西潞苑、枫露花园、枫露皇苑都属于有一定市场知名度的项目。普通住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积32万平方米，屈于大型居住区。

6、建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖，价格较低，均价2200元/平方米。但社区配套不够完善，只有一个超市。枫露花园与西潞苑的基本情况比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积10万平方米。富河园可以算这一地区的精品项目，坐落于北关环岛四北角，位置优越；外观华丽，楼体设计新颖，外墙采用华丽的涂料，社区内有多层楼，也有高层塔楼，分为四期建设，冇完善的配套，四期设有会所，多种户型可供选择，一、二期的销售工作已经圆满完成，即将开盘的三期，期房均价3000/平方米的价格偏咼。此区域的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、交通、环境都具有先天

7、优势。1.南部地区（潞邑地区）南部地区由南向北依次排列着：华龙小区、新潮家园、上潞园3个项口。项目情况表项目名称华龙小区新潮嘉园上潞园发展商北京民望房地产开发公司北京鹏程房地产开发公司北京海涛房地产开发公司代理商无无个人地理位置北关环岛向东潞邑地区，北关坏岛向东北关环岛向东建筑规模53栋楼,32万Df47万册9栋楼，8力规划类型多层多层多层配套情况小学、7万平米绿地、医院、超市超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公园（30000m2）无价格（元血）起价1850；最高价2200起价1740均价2160起价1530：最高价1950优惠比例一次性98折一次性

8、98折无工期情况现房―-期现房、二期10月入住—•期现房、二期有一栋未完工开盘1【期1995年2000年2000年销售进度90%一期90