深圳-香蜜湖一号-营销策略总纲

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1、香蜜湖一号营销策略总纲谨呈:深圳中海信和地产有限公司项目的整体目标名：树立项目高形象及高知名度充分提升项目品牌及发展商品牌利：项目在高价位下顺利销售2005年实现销售金额6个亿名利双收2报告纲要宏观市场背景项目竞争判断及优势站位分析策略形成策略分解报告重点回顾3指标1：房价收入比城市数据指标2：购房资金成本/租金成本城市数值指标三：房地产泡沫程度城市排名7.905.805.635.324.894.834.254.143.763.17南京杭州上海北京.成都广州深圳昆明济南重庆.杭州天津南京上海无锡西安长沙深圳昆明武汉1.

2、51-1.661.59-1.741.35-1.481.26-1.381.23-1.341.06-1.161.04-1.140.95-1.030.91-1.001.05-1.16呼和浩特深圳乌鲁木齐西宁银川……南京杭州上海温州3736353433……4321数据来源：RECIO工作室及国家统计局数据来源：中国国际金融公司研究部数据来源：建设部、深圳市国土资源和房产管理局联合发布注：房价收入比越低越合理注：比率越大投资风险越大注：排名越靠后，泡沫程度越小深圳房地产市场基本呈现健康发展态势，泡沫论据不足4深圳豪宅销售表现良好

3、，基本未受新政影响，价格坚挺，但客户层面有所变化，短线炒家基本退出3月6日波托菲诺一期别墅选房推出量：独立别墅15套成交情况：选房当天销售完毕实现均价：50000元/平米4月24日香域中央二次选房推出量：高层单位290套成交情况：当天销售120多套实现均价：12000元/平米5月18日中信红树湾TownHome选房推出量：联排及叠拼13套成交情况：选房当天销售11套实现均价：27000元/平米5未来二手豪宅交易将受较大影响，新房优势加大二手楼新政——建设部等七部委的《意见》不足两年转手征收全额营业税自2005年6月1日

4、起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；非普通住宅转手按差价征收营业税对个人购买的非普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。新政对豪宅市场的影响长线投资增加，二手豪宅出售会因转让成本增加而提升售价新政出台的目的之一是打击炒房，6月1日新政执行前，二手豪宅放盘量稍增，但买方大多处于观望状态。预测6月1日后，二手豪宅将出现提价转让及转向长线投资。6由于房地产新政的影响，营销手段受到限制禁止预售前认筹《严禁非法炒卖房地产的通告[深国房

5、告〔2005〕2号]》规定，自2005年4月1日起，深圳楼市新建楼盘未取得商品房预售许可证的，将不得进行“内部认购”、“内部认筹”、“内部登记”等认筹行为。——具体表现：提前截流、积累客户手段受阻禁止囤积房号在项目取得《商品房预售许可证》后，不得无故拖延开盘时间，不得无故囤积房号。——具体表现：通过销控方式人为制造稀缺以提升价格的手段受阻网上公开销售信息2005年4月5日，深圳市国土资源和房产管理局在网上公开了自2001年3月1日以来批准预售的新楼盘销售信息。项目预售信息网上公开化，将打破房地产交易中信息不对称局面，购

6、房者将更清晰地了解项目预售及销售信息。——具体表现：通过销控方式人为制造稀缺以提升价格的手段受阻705~06深圳低密度豪宅产品供应量大，但主要集中于关外片区项目名称DLTH双拼叠拼主力面积总价推售时间香蜜湖香蜜湖一号——811236300-450m2800-2000万2005.07莲塘凤凰谷15套68套————200-300m2350-600万2005.12华侨城波托菲诺DL2期15套——————450m21500-3000万2005.10华侨城东方花园M3区————8套——400m21200-1800万2005.10

7、红树湾中信红树湾2期——5套——12套300m2800-1000万2005.12沙河城市山谷3期——174套——103套220-240m2300-500万2005.6宝安尖岗山1期约150套约250套————300-450m2300-1000万2005.12宝安溪之谷约100套——————300-500m2800-1000万2006宝安观澜湖高尔夫30套——————330m21000-3000万2005.4龙坂圣莫丽斯花园40套100套————200-300m2200-650万2005.10龙坂万科城2期——140套—

8、———155-170m2190-330万2005.5龙坂万科第五园——204套————150-170m2220-285万2005.6龙坂潜龙山庄50套50套————250-500m2250-600万2006龙坂星河丹堤DL+TH+双拼+叠拼（约400套）180-300m2200-300万2005.12龙岗中信高尔夫约15套约60套