中海地产香蜜湖一号定位报告

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1、香蜜湖项目定位报告香蜜湖项目定位报告中海地产股份有限公司深管委经营销售部二零零四年六月二十日35香蜜湖项目定位报告目录第一部分项目概况…………………………………………………………………2一、项目土地情况……………………………………………………………….2二、项目经济指标及规划要点…………………………………….……………2第二部分房地产市场现状及发展趋势………………………………….…………3一、整体市场情况分析…………………………………………………………3二、市场发展趋势………………………………………………………………3三、深圳豪宅市场分析………………

2、…………………………………………4第三部分项目所在区域市场分析…………………………………………………11一、区域概况……………………………………………………………………11二、区域市场供应情况…………………………………………………………14三、区域市场特点………………………………………………………………16四、区域市场走势预测…………………………………………………………17五、典型楼盘分析………………………………………………………………18六、区域主要竞争楼盘分析……………………………………………………27七、其它热销豪宅情况………………………………

3、…………………………29第四部分项目定位…………………………………………………………………30一、项目SWOT分析……………………………………………………………30二、目标客户定位…………………………………………………………….31三、项目形象定位…………………………………………………….………33四、项目产品定位…………………………………………………………….35五、项目价格定位…………………………………………………………….36第五部分项目发展建议…………………………………………………………..37一、项目户型及面积比例建议……………………………

4、………………….37二、项目产品建议…………………………………………………………….38三、项目配套建议…………………………………………………………….40四、销售节奏建议…………………………………………………………….4235香蜜湖项目定位报告第一部分项目概况一、项目土地情况1、地理位置本项目地块位于香蜜湖片区，东至香梅路，南接水榭花都三期地块，西接B303-0034地块（目前仍为华鹏汽车交易市场），北至莲花西路，是政府规划中香蜜湖片区出让的最后一块低密度住宅用地。2、地块现状地块自然状况北低南高，转让方已将整个地块平整、清理完毕，基本没有附着物，

5、在土地中部及西侧有部分树木，如果规划适当的话，可以成为社区绿化的一部分。二、项目经济指标及规划要点地块编号B303---0041位置福田区莲花西路与香梅路交汇处土地面积93544m2㎡总建筑面积131000m2㎡其中住宅127650m2（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）幼儿园3000m2、垃圾站50m2、社区管理中心300m2㎡容积率≤1.4建筑覆盖率≤20％土地使用期限70年自2003年8月25日起到2073年8月24日止第二部分房地产市场现状及发展趋势一、整体市场情况分析1、房地产市场运行状况35香蜜湖项目定位报告

6、目前深圳每年供应房地产开发用地的能力基本保持在200～300公顷（含新增供地和存量用地），考虑到近两年约500万平方米在建而未销售的商品房，预计每年供给新建住宅1200万平方米。结合近年来每年800万平方米的新增需求，新增商品房供求比达到0.67：1。2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55%。总体来看，全市新建住宅价格增长幅度较小，仅为2.55％，而同期全市人均可支配收入达到25935.84元，比上年增长4％。居民收入水平增长继续高于房价增长，而房价收入比继续保持在6倍以内（当年为5.8倍）

7、，从而使住房继续成为全市消费增长较快的商品之一。从价格结构看，单价在10000元以上的住宅，占总成交量的6％。按深圳收入水平对比计算的8000元以上的高档住宅占总成交量的20％左右。二、市场发展趋势1．房地产需求继续保持较高增长，市场供求总量基本保持均衡。从住宅市场需求总量来看，以我市530万常住人口为房地产消费主体，目前住宅存量基本达到1亿平方米，加上约2000多万平方米的在建住宅，市场上住宅总量为1.2亿平方米。以此计算，常住人口人均建筑面积达到23平方米。根据有关研究，深圳尚有人均约7平方米的增长潜力，按每年增长1平方米计算，每年将增加住宅需求

8、500～600万平方米。深圳每年外来人口保持约25～30万人的增长速度；人口的高速机械增长，对房地产市场产生