物业经营管理要点整理

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1、......第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵(掌握)物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。物业经营管

2、理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。二、物业经营管理活动的管理对象(掌握)物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。（一）写字楼写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成。按照写字楼的使用方式不同，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出

3、租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。表1-1国外写字楼分类级别实物状况物业管理收益能力学习好帮手......级别地理位置交通环境建筑质量(有关建筑条例或规范的要求。)建筑功能甲级优越优越优良达到或超过先进完善。包括24小时的维护、维修及保安服务。能与新建成的写字楼建筑媲美。乙级良好—良好。有自然磨损存在。达到较先进，有功能

4、陈旧的影响——低于新落成的同类建筑物丙级———存在较明显的实物磨损在某些方面不能满足新的要求存在明显的功能陈旧——相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。实践中，人们常从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素（所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型）出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。（二）零售商业物业零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经

5、营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。1．区域购物中心区域购物中心是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在10万m2学习好帮手......以上，有效商业服务半径可达到200km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高(全业态、全业种/行业经营，高度专业化与高度综合化并存)、行业多、店铺多、功能多。区域购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上面向商圈内

6、所有居民。因此，区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体。2．市级购物中心市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；3．地区购物商场地区购物商场的建筑规模一般在1～3万m2之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10~30万人，年营业额在1～5亿元人民币之间。4．居住区商场（四）工业物业工业物业管理通常与企业生产活动的流程及空间需求特征相关，必须保证能源供

7、应和内部运输系统的通畅，同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。（五）酒店和休闲娱乐设施传统上，这类物业的经营管理活动属于酒店管理行业，酒店和休闲娱乐设施的区别：（1）服务对象不同。（2）地理位置不同。（3）服务内容不同。（4）建筑设计和装潢风格不同。三、物业经营管理服务的目标(掌握)物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。学习好帮手......这

8、里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。四、物业经营管理企业（了解）物业管理企业以公司的形式存在。一般应具有以下五个特征：①依照有关法律进行登记注册；②由两个以上股东共同出资经营；③以营利为目的；④具有法人资格；⑤是经济组织。物业经营管理属于服务性行业，同