风险管理在房地产项目建设管理中的运用

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1、风险管理在房地产项目建设管理中的运用【摘要】本文主要对房地产项目风险管理的现状、存在的问题进行分析，并介绍了风险管理的具体实施过程，以及指出了风险管理在房地产开发项目过程中的重要程度。本文也适当地给出了一些预防房地产风险管理的措施。【关键词】房地产项目；风险管理；现状；对策；项目管理中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：、八―1—一、刖吕随着我国国民经济的不断发展，以及住房相关制度的不断改革，使得这项综合性、专业性、技术性极强的房地产活动成为了我国国民经济中不可缺少的产业。正是因为房地产项目的大规模、不

2、可移动、长期性等特殊性的存在，使得一些经济、社会、市场环境因素容易影响房地产项日的运行。但是我国并没有重视房地产项目的风险管理，没有选拔专业的人才进行管理，从而导致一些项目受到亏损。因此为了实现规避风险的目的，需要采用科学有效的手段进行管理。二、国内外房地产项目风险管理研究现状1、国外房地产项日风险管理研究状况从20世纪上30年代起，美国的学者就已经进行风险研究，在房地产建设以及使用过程中探索风险管理。之后出现的风险评价模型实现了方差、标准差对风险的分析，并将其运用到房地产的开发企业中。在进行房地产投资的风险研究中

3、，主耍有两种理论支撑。即房地产周期波动理论、房地产泡沫理论。在周期波动理论中，主要指出了房地产运行周期经过的5个阶段，复苏阶段-发展阶段-繁荣阶段-衰退阶段-萧条阶段。而房地产泡沫理论指的是房地产价格在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离其价值，经济中充满了并不反映物质财富的货币气泡，随着价格暴跌，气泡破灭，使经济从繁荣转向衰退。其发生不可缺少两个条件：一是供求严重失衡，需求远大于供给，这样才会发生价格暴跌；二是投机交易气氛过浓。2、我国房地产投资风险研究状况山于计划经济对我国造成的影响，使得我国较晩对风险进

4、行研究，而房地产的风险管理研究也仅仅是刚刚起步。在20世纪80年代初，我国引入了许多美国的风险管理与决策理论，其文献内容较为分散，没有很强的系统性，主要是系统工程和决策分析方面的期刊、杂志和书籍。我国在这方面的研究成果主要是借鉴国外经验。且在改革开放前及开放后较长的时间内，我国实施了福利分房制度，这是一项低风险的投资活动。因此我国对风险管理研究的工作较为滞后。在房地产周期波动理论中，中国台湾的陈秋锄分析了对房屋建设造成影响的各项因素，并用台湾房地产的具体实例进行证明，最后得出了房地产循坏波动周期；对于房地产泡理论，

5、主要形成表层、内层、外部三项房地产景气指标体系。我国在研究、应用房地产泡沫理论的过程中，进行了大量的工作，设置了房地产监测预警指数。三、房地产项目风险管理的基本理论1、房地产项H风险管理的基本理论作为研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术管理的学科，房地产项H风险管理能够有效地利用各种风险管理技术，控制房地产项目的风险实施以及处理风险所带来的影响，从而在最大限度内减少成本的流失并达到一定的安全保障。在进行一项项目的决策前，需耍辨识、分析、评价风险内容，并不断修改控制方案，最后制定合理有效的实施方案,从而达到

6、有效地进行风险管理的目的。2、房地产项冃风险管理的过程为了实现科学合理地进行房地产项目的风险管理，需要熟悉风险的产生过程。其具体产生过程为：风险因素-风险事故-损失-风险。房地产项目风险管理作为一项复杂的工程，需要从系统的角度进行管理。主要的实施循环过程：风险规划一风险识别一风险估计一风险评价一风险应对一风险监控f风险规划（如此循环）O其中风险识别是最重要的实施步骤，只有对房地产开发过程中遇到的风险进行全面地识别，才能够有度地进行风险分析。在这个过程中，必须找出所有对实现风险管理造成一定影响的因素，并将其分类，统计

7、分析出各种风险的产生來源。对于其具休的实施过程，要设置项目管理队伍、风险管理小组、来自公司其他部门的专家、客户、最终使用者、英他项日经理、项目相关方以及外界专家等；在进行风险分析时，需要进行定量以及定性的分析。所谓的定量分析是指将风险出现的概率及其影响进行定量分析，保证风险的社会、经济意义，并对处理过程中造成的费用、影响进行分析。且总体风险的程度也需要进行定量分析。而所谓的风险定性分析是指将风险发生的可能性、后果的严重性进行收集分析，从而制定对付风险的计划，帮助项目实施人员将计划中的误差进行修正。只有对实施阶段中存

8、在的风险进行具体的分析，比如风险的性质、来源、影响程度等。才能够制定出可靠的实施管理方案。四、房地产项目风险管理存在的问题1、国际化水平低由于我国的房地产行业仍处于发展阶段，投资者往往会忽视对风险的识别和防范，只是单纯的进行利润的追求。与发达国家的先进风险管理过程相比，存在着保守的管理缺陷，且只是出于初期的消化吸收阶段。因为经济全球化的发展，使得国内外的合作