项目成本管理在房地产项目管理中的运用

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1、项目成本管理在房地产项目管理中的运用　　房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程咨询项目管理(咨询监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业公司)。　　一、房地产项目管理项目成本管理的主要观念　　(一)房地产项目管理成本效益观念　　成本管理观念是人们对成本管

2、理有关问题的认识。传统的成本管理是以是否节约为依据，片面地从降低成本乃至力求避免某些费用的发生人手，强调节约和节省。传统成本管理的目的可简单的归纳为减少支出、降低成本。在市场经济环境下，利润是企业追求的首要目标，成本管理工作也应该树立成本效益观念，实现由传统观念向现代观念的转化。　　我国目前正处于转型期，社会主义市场经济体制正在逐步完善，企业也应该以市场为导向，向市场提供质量尽可能高、功能尽可能完善的产品和服务。企业房地产项目管理项目成本管理也就应该与企业的整体经济效益直接联系起来，以一种新的人事观——成本效益观念看待成本及其控制问题。　　(二)房地产项目管理多动因的成本管理观念　　现

3、代市场经济中，企业作为竞争主体，应该树立怎样的房地产项目管理成本管理观念来支配企业的成本管理工作，是一个既有一定理论意义，又有一定现实意义的问题。　　库珀和卡普兰在《成本会计怎样系统的歪曲了产品成本》的论文中第一次提出了“成本动因”理论，认为成本在本质上是一种函数。使各种独立或交互作用着的因素(自变量)合理驱动的结果，那么驱动成本的动因主要有哪些呢？　　传统上把业务量(产量)看作是唯一的成本动因(自变量)，至少认为它对成本分配起着决定性的制约作用，而把其他因素(动因)撇开不论。按照这一成本动因思想，企业的全部成本分为变动成本和固定成本两大类。基于这个认识，形成了诸如量本利分析以及依存于

4、产量的弹性预算等在成本费用房地产项目管理中的具体应用。这些观点有一定的理论基础，但是，业务量并不是驱动成本的唯一因素。　　按照库珀和卡普兰的“成本动因”理论。成本动因可归纳为五类，数量动因、批次动因、产品动因、加工过程动因、工厂动因。从这个观点出发，应在分析有关成本动因的基础上，开辟和寻找成本控制的新途径。比如，按照作业成本法(ABC法)对成本动因的分析，企业成本可划分为有业务量动因驱动的短期变动成本如直接材料、直接人工等和由作业量动因驱动的长期变动成本(主要是各种间接费用)。基于此种认识，在企业成本房地产项目管理中可考虑通过实现适度经营规模来有效的控制成本，因为通常较大规模比较小规模

5、更有利于降低单位产品成本。　　(三)房地产项目管理成本的系统管理观念　　受长期计划经济观念的影响，企业在成本管理中往往只注重生产成本的管理，忽视其他方面的成本分析与研究，这种成本管理观念远远不能适应市场经济环境的要求。在市场经济环境下，企业应能树立成本的系统管理观念。将企业的成本管理工作视为一道系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析研究。一方面，为使企业产品在市场上具有强大的竞争力，成本管理就不能再局限于产品的生产(制造)过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计：向后延伸到顾客的使用、维修及处置，按照成

6、本全程管理的要求，就会涉及到产品的信息来源成本、技术成本、后勤成本、生产成本、库存成本、销售成本，以及对顾客的维修成本、处置成本等成本范畴。另一方面，随着市场经济的发展，非物质产品日趋商品化。与此相适应，成本管理的内环也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本，如人力资源成本、资本成本、服务成本、产权成本、环境成本等。最后，在市场经济条件下，企业房地产项目管理的重心由企业内部转向外部，由重生产管理转向重经营决策管理，研究分析各种决策成本也就成为企业成本管理的一项至关重要的内容，如相关成本、差量成本、机会成本、编辑成本、付现成本、重置成本、可避免成本、可递延成本、未来成本等等。　　二、房地产

7、项目管理项目成本管理理论的简要回顾　　(一)房地产项目管理成本意识　　成本意识，也有译为“成本警觉”的。在西方国家主要指：(1)注意控制成本，使成本不超出限额；(2)在生产经营活动中，经常保持成本的最低水平；(3)努力使成本降低到最低数。成本意识是现代成本管理中一个最为基本的立足点。　　现代成本意识是指企业管理人员对成本管理和控制有足够的重视，不受“成本无法再降低”的传统思维定式的束缚。充分认识到企业成本降低的潜力是无穷的。以“JIT”(Jus