论房地产投资风险及控制策略

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1、论房地产投资风险及控制策略中交广州航道局有限公司许淑芳广东省广州市510220【摘要】房地产投资是一项既有效益又有风险的复杂的经济活动。在房地产投资过程屮，不确定因素对投资有很大的影响，会使投资的风险更大。因此，房地产企业在选择投资机会或决策投资项目时，必须增加投资风险的认识。充分认识房地产投资风险及其变化规律，采取有效措施规避风险，减少风险损失，保障投资回报。【关键词】房地产投资；风险；控制0引言房地产投资是一项综合性、专业性和高度技术性的投资。它也是一种高投资、高回报、高风险的产业。房地产的

2、特点决定了其投资的巨大性和投资周期长。在投资过程中，许多不确定因素决定了投资效益的不确定性。因此，投资计划和决策具有相当大的潜在风险，特别是房地产市场不健全，政策法规不健全，房地产业还不完善，交易信息和市场信息不足，都将会给房地产企业带来更大的风险。因此，在房地产投资活动中，房地产企业要谨慎选择投资机会。在进行投资项H时，必须强化投资风险惫识，通过加强风险认识房地产投资风险及其变化规律管理，确保投资回报。1房地产投资特点与投资风险1.1房地产的非流动性和风险土地和房屋属于不动产范畴，非流动性是区

3、别于英他商品的一个重要特征。房地产投资必然带來区域性和个体性,在城镇和城镇Z间以及同一城镇的不同地区Z间同一地区和地区的区别。房地产的价值在很大程度上取决于它的地理位置。它是房地产投资的重要风险因素之一。首先，选择地点或地区的发展程度会在一定程度上限制房地产的开发、房地产价格以及项目的位置和地点。其次，社会经济与地理环境密切相关，，变化非常复杂，有许多不确定因素。因此，房地产企业投资于房地产项吕的开发，必须正视和承担工程地理条件的变化所带來的风险。1.2房地产投资的资本需求与风险房地产投资是资本

4、密集型投资，房地产投资规模越大，房地产企业承担的风险就越大。因为规模更大投资越大，投资周期越长，资本周转也就越慢。房地产商品与其他投资工具相比，流动性差。因此，房地产企业将面临填耳所需资金按时筹集和资金返还的风险。1.3房地产投资周期的长期性和风险性房地产项昇的开发和交易时间较长，时间因素是一个不确定因素，也是最重要的风险的来源乙一。第一，房地产开发周期较长，社会的经济环境变化的可能性就很大，各种成本也会变得大。特別是房价或租金的不确定性，风险就越人。第二，房地产产品的耐久性决定了其使用的长期性

5、，这使得经营房地产比经营其他商品更有风险。第三，随着社会的进步、经济的发展和人民生活水平的提高，人们对房地产商品的需求也越来越高，房地产企业将不得不承担房地产闲置的风险。1.4房地产投资活动的相关性与风险区域决定了房地产投资，它与当地的经济形势和社会环境的变化密切相关。房地产业对当地经济发展趋势非常敏感。当一个地区的经济发展良好的时候，就会吸引大量的投资者来投资，将形成一个大的房地产需求，促进发展地方房地产业。但当经济衰退时，投资者将会退出该区域的投资或没冇人投资，当地房地产产品将•会闲置，房地

6、产企业很难在短时间将投资变现为现金流。2房地产投资的主要风险类型2.1市场供求风险市场的供求关系是处在一个不断变动的过程，这就必然导致房地产价格冇一定的波动，进而导致投资的预期收益率冇所偏离。当房地产供应超过需求时，整体市场呈现出供人于求的局而，消费者购买意愿低，观望情绪浓L。市场购买力不强，导致产品不好卖。由于沁产竝的积压，房地产企业就会面临巨大损失。此外，市场供求结构的不合理会导致吨的市场价格的不合理，将会抑制消费者有效的需求。2.2客户定位及产品设计风险对于区域市场处于初级阶段的区域，准确

7、定位目标客户群体存在一定困难，因为主力客户群不完全集中在该区域，而是散布区域周边。在客户定位难以精准确定的悄况下，项目的产品设计就存在着一定风险。对于周边楼盘众多的区域，尤其是在同类产品大量出现的悄况下，由于同质化楼盘众多，竞争激烈化，项目的定位同样重要。因此，在整个项目开发的过程中，授大的风险就是准确的客户定位和产品设计。2.3项目运营风险开发资金直接影响项目开发资金链的衔接〜若资金无法及时到位，将直接影响项目的开发运营。项目周边坏境、氛围，房地产企业的开发经验及品牌价值的效益，都会不同程度影

8、响项目运营；周边产品的市场竞争，也将会给项目带來一定程度的运营压力；客户定位及产品设计存在的局限性，亦会对项H造成一定的运营风险。2.4政策风险房地产业与国民经济密切相关〜这很大程度上是由政府控制的。政府土地转让的政策，环境保护的政策，特别是房地产宏观调控政策和税收政策的规模，都对绩房地产投资带來工一些风险。我国房地产市场不完善，房地产制度不完善，房地产企业需要提高对政策风险的注意。3房地产投资风险的控制策略房地产投资风险是指投资和管理过程中的不确定性，实际收益与预期收益背离的可能性。在风险投资