武汉别墅市场的投资策略与风险分析

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1、武汉别墅市场的投资策略与风险分析在“鄂六条”出台之后，10月份,武汉市共成交商品房10673套，比9月份减少2021套,环比下降15.92%；楼市平均成交均价为6988.79元/平方米，比9刀份增加458.72元/平方米,环比上涨7.02%。量跌价升是目前武汉楼市的主基调。与楼市成交量下跌近16%的数据相比，武汉的别墅市场却是供需两旺，呈稳中冇升的态势。据统计，今年上半年，武汉独栋纯别割卖出488套，接近去年全年494套的水平，均价为10043元/平方米。而在10月份,我市共销售别墅28套，比9月还多了9套,均

2、价更是大涨了28%,达到13784元/平方米。其中，江夏区别墅成交15套，为各区Z首。在新政频繁出台、不断打击投资需求的2010年，为什么别墅的销售反而越来越火？一、加息后投资别墅成为资金保值的重要选择在楼市新政下，别墅项目始终保持稳中有升的销售势头。有研究者据此认为，在央行加息的金融背景下，保值能力较强的高端别樂项目再度成为投资客的资金避风港。二次调控之所以难以影响别墅市场的重耍原因0—，就是受外部宏观经济走势的影响，宽松的货币政策和不断上扬的CPI迫使资金进入保值通道，别墅市场成为了资金保值的重要选择。20

3、10年货币政策的定调是宽松性货币政策，木轮加息可能是一个维持连续多次的中型加息政策，以回收流动性为目的，同时兼顾保经济增长。因此，本轮加息的货币政策可能是一把双刃剑。在配合限购等政策下，将可能起到抑制普通住宅投资、投机性购房的作用，促使更多流动性资金进入高端住宅领域投资。外部宽松的货币政策和CP1的不断攀升，使得货币必须选择一个合适的通道來实现保值和增值的功效。别墅市场是不同于普通住宅市场的一个高端市场，两者需求和供给形式都不一•样。在普通住宅市场，很多人很可能为了房•价的小幅涨跌而犹豫，而在别墅市场，刚需客户

4、只要看中了就会毫不犹豫地买下，并且50—70%都是一次性付款，需求方基本上不受政策调控中规定的“三套房”、“首付比例”等措施和限制的影响。高端别墅的单价巨大这一属性恰好能很好地满足投资者手中巨额资金出路。对于资金量充足的炒房者來说，一套高端别墅将聚集投资者几百万其至上千万元的资金，这正好规避了投资者手屮巨额资金与“限购令"下无法购买儿套住房的矛盾。另外，-•些购买高端别樂的客八群对别樂的抗跌性比较看好，在他们眼中，豪宅市场是比较平稳的，虽然在一定程度上，别墅价格的涨幅低于住宅和公寓等，但从长远来看，别墅的抗跌性

5、较强。他们买房子的目的一方面是当做收藏，另一方面也是保值的渠道。因此，只要人民币升值和通货膨胀的预期还在，为了规避风险，购房者更倾向于把资金投入到别割中。二、投资客豪赌武汉别墅升值空间投资别墅，是房地产高端市场的一种投资方式。随着国家宏观调控的深入和物权法的实施，以及別墅土地禁批政策的严格实行，別墅的保值和升值潜力有较大的提升。特别在当下，由于国务院房贷调控新政出台，各地房产交易针对普通民宅的观望成为主旋律，炒房热开始降温，别墅市场便渐渐成为投资者追捧的新贵。在此背景下，有投资者放言：2010年，一赌人民币升值

6、；二赌房价上涨。投资别墅，则是这场豪赌中的垂头戏。他们普遍认为：大户型保值，小户型出租，别墅是稀缺资源，冇钱就趁早下手，风险最小。这是国家政策抑制房产投资吋，别墅特殊价值的体现。因为別墅不是普通住宅，不在普通民众的需求Z列，所以受政府宏观调控的影响不会太大。美国经济学家哈里・S•登特很久以前说过：在经济快速发展之时，旅游、休闲式别墅的价格会大涨。从这句话里，不少投资者得到了一•种信心：武汉的别範市场有巨大的升值潜力。三、宏调背景下的别墅投资策略到底什么样的別墅最具备增值的前景和投资的潜力呢？其实说得简单一点，无

7、外乎四点:第一是较为适中的价格，第二是出众的区域位置，第三是独特的风格类型，第四是一流的物业服务。虽然说得简单，但在今天浮躁功利之风已然盛行的屮国别墅市场上，想在这四点上都堪称完美的别墅还真是屈指可数。如果上述四点有些抽象，那么具体来说，有三类别墅值得投资客关注。第一类是成熟別墅区中价值被低估的别墅。在同样的产品品质下，比周围的同类型别墅价格要低一些，因此拥冇相当的投资价值。第二类是具有独特区位优势的别墅。别墅土地具有稀缺性，由于其独特的地理优势，且具有发展潜力。笫三类是目询尚未显山露水的别樂。虽然这些区域的别

8、璽市场尚未完全成型，但已有大批地产企业相继进场，周边的环境与配套也日渐完善，这些为耒来的价格成长提供了诸多可能性。另外，由于别墅用地停批，开发商希望可以在有限的土地上建更多的别墅，于是别墅单套而积越來越小，这样可以提高价格。因此，小独栋和可大幅提髙土地使用效率的證加别墅将会成为市场的主流。在购买别墅时，除了投资潜力，项冃成熟的氛围、健康的生态、独特的个性、良好的品牌也是需耍注意的方面，