开发商应对调控新政的十大策略

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1、开发商应对调控新政的十大策略最伟人的企业应该是风险控制做得好的企业，保守是度过危机的关键，也是成功的关键。一个金业只有经过考验生存下來，才是真正成功的金业。-一郎咸平调控新政出台以后，和地产朋友聊起，大家普遍兴奋、迷茫，感僦我们生活在这样一个“变革动荡”的时代，尤其是房地产行业的“惊心动魄”，地产同仁都很关注房地产行业未來将“何去何从”。受调控新政的彫响，开发商要采取什么样的应对策略来调整

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3、身状态，从而把新政的影响降到最低程度，保证企业安全稳健的度过难关，下文是本人的建议策略：一、保持充足的现金流房地产是资金密集型行业

4、，企业都希望把资金用到极致，所以正常情况下各公司的资金链都很紧张，现金流更加的紧张。其至可以说大部分公司的账户上都没有多少现金的，在楼市销售火爆时期，这些风险是可以规避和减弱，但在调控时期，现金流不充足是导致企业经营的最大风险。充足的现金流是保证金业健康发展的必要条件，也是企业经营制度化的前提，冒进是要付出高成木和高风险的代价！郎咸平认为，最伟人的企业应该是风险控制做得好的金业，保守是度过危机的关键，也是成功的关键。一个企业只冇经过考验生存下来，才是真正成功的企业。香港四家天王（新世纪，恒基，长江实业等）房地产金业平均资本

5、负债率是20%,中国的上市公司里面，资木负债比例平均是100-300%,而他们每家部是20%,不是平均20%,这种结构的类似令我们非常震惊。（详细内容请见郎咸平文章）二、降低企业土地存储量开发商的土地存储量被认为是企业的“最人核心优势”，但调控新政以示我们发现如果按照严格执行的土地增值税来分析，将大大降低开发商囤地的赢利空间。存储大量土地可能转变成企业的一种“负担”，增加了开发商的资金成本和机会成本，从本质上抑制了开发商的投资利润率。根据札I关政策规定，最高可征收60%的土地增值税，同时加上人量平价土地入市，开发商降低土地

6、存储量成为明智Z举！从这次的调控浙政我们可以看出，相对紧张的土地供应虽:会得到相对的改观，人量土地入市，使得土地贬值的可能性增大！降低土地存储量是开发商应对调控新政的策略Z-!三、转战二三线城市开发明智的开发商在调控新政出台以前，已经开始逐渐转战二三线城市开发，虽然二三线城市的制度环境和客户购买力等方面不如一线大城市，但二三线城市的商品房去化速度和利率润等都不逊色于一线城市，进入这些城市可以把开发风险控制在低位，同时大部分二三线城市的房价存在较人的上涨空间。二三线城市受调控新政的影响相对较弱，全国性开发商的竞争力相对容易显

7、现。该策略是动态的，针对区域性开发商或中等开发商(年开发商品房量小于50万平米，本人界定)來说，进入非经济发达地级市和县级城市也是有效的战略转移。以江苏为例，中等开发商可以进入盐城、淮安、泰州等地级市，以及一些发达的县级城市，如江都、兴化、海安等。根据《证券口报》数据显示，万科A(000002.SH)业绩贡献较高的二三线城市是沈阳、东莞、无锡，对恒大地产(0333.HK)业绩贡献较高的二三线城市则是西安、合肥、长沙、太原、沈阳、包头。2009年数据显示，十人标杆房企(万科、保利、中海、复地、富力、华润、金地、绿城、雅居乐、

8、招商)在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到Z17479万平方米，二三线城市土地储备所占比重高达81%。其中，绿城在二线城市土地储备所占比重最高,达到了95%；中海、华润所占比重也都达到89%。四、拓宽融资渠道，增强融资能力由于房地产行业的风险逐渐增人，特别是市场上地干-频出、房价飞涨和客户的不理性购房行为等，都使得企业的融资渠道和融资能力受限。同时，调控新政规定，政府耍求对存在土地闲置及炒地行为的房地产金业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准英上市、再融资和重大资产重组。商业银行

9、贷款收紧、上市道路切断和已上市难再融资等情况，都是新政后出现的危机，这就耍求开发商拓宽融资渠道和增强融资能力，虽然开发商2009年赚取了大量真金白银，但人部分的资金都转化成土地。建议开发商稳步增强H身的融资能力來应对不确定的政策风险，町以借助房地产投资信托(REITs)、国内产业基金、开发商联合开发等方式來拓宽融资渠道和增强融资能力。五、提升品牌知名度和影响力调控新政时期，楼市将步入收紧的状态，表现为楼市的销传量萎缩、促销盛行等、价格下调等，这些都是可以预见的场景，开发商的品牌显得尤为珍贵，当市场的供求状况发生改变，买方选

10、择空间增人、议价能力增强吋，贴上胡牌标签的商品房会卖的更好，容易脱颖而出。无论房地产行业处于什么周期，处于什么样的政策环境，都要注重维护和提升开发商的品牌知名度和影响力，特别是金业品牌的长期推广，连续不断的为市场贡献优秀的“作品”。不要为了短期行为使得胡牌受损，希望比比皆是的案例就不要重演了。六、与房地