新政后开发商的策略选择研究

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1、新政后开发商的策略选择研究2013-03-1815:02:50刘旦来源:《住宅产业》2013年笫01期摘要:随着房地产行业进入常态化调控阶段,我国房地产企业的生存环境已发生了巨大变化。本文在对我国宏观环境进行审视的基础上,深入研究了房地产业行业运行趋势,并对未来房地产金业发展战略的调整提出了建设性的意见,以期促进房地产企业持续健康发展。关键词:房地产,商业模式,竞争策略1、宏观环境审视数据显示,最近5〜10年房地产行业在呈现高速成长的同时,销售利润率也一直高于其他行业,而其背后推手,木文认为主要是改革红利、人口红利和制度红利。但从长期來看,三大红利均将会不同程度的减弱。首先,从改革红利来

2、看,中国经济面临结构调整的必然要求,预计在保増长与管理通胀Z间寻找到合理的平衡点,整体经济逐步趋于“低增长高通胀”,房地产纯投资压力将会受阻;从人口红利来看,效益逐渐弱化,城市化速度变缓;从制度红利来看,随着宏观调控进入常态化阶段,制度红利将呈衰减趋势。具体而言:1.屮国经济増速开始回落众多资料显示,2012年将是我国新经济周期的起点,经济转型与升级的需求愈加强烈,“调结构”、“扩内需”成为中国经济发展的重点。首先,从国际形势来看,中国最大的贸易伙伴欧盟债务危机暂未解决,中国对欧盟的出口受到很大的打击,导致2011年中国的出口增速不断下滑,2012年在出口外部因素不利的情况下,出口对经济

3、增长的贡献率将继续降低。同时,中国已经连续10年成为全球贸易倾销调查最多的国家。外需的下行将加剧屮国口前的去库存压力,出口和经济增长速度均受到负面影响,刺激中国内需转型的动能。从国内形势來看,投资方而,2012年屮国虽然还是实施积极的财政政策,但不再是以政府直接投资为主,而以减税为主减轻负担从而刺激经济的自我良性循环,因此投资对经济的拉动也将步入一个下行通道。消费方面,目前中国居民正处在一个消费结构升级的转型阶段,全国消费一直保持着比较稳定的格局,需要强力措施才能刺激消费增长。在2011年12月召开的屮央经济工作会议上,屮央提出了要刺激内需,在外需不振的情况下以内需的增长带动GI)P的增

4、长。但有效储蕃率低下导致消费占GDP的比重持续下降,远低于类比国家(美国72%,欧日60〜65%,印度50%)o“三驾马车”屮的出口和投资增速不断降低,对经济的拉动作用逐步下行,内需不足、能耗过人、投资效率低下、国际贸易摩擦等因素,逼迫中国经济进行•“被动的二次改革和升级”,这决定了之后中国房地产面临的依然是严峻的宏观经济环境。1.人口红利效益逐渐弱化,城市化速度变缓人口数量、人均届住面积一直以来都是房地产需求旺盛的源泉,按官方数据,中国的两个人口拐点将发生在2013和2030年,但本文认为,其计算依据的核心1.8的总和生育率应属明显高估,修正后将为2011年和2026年。另外,从下图我

5、们也可以看出,全国高考报名人数增长率呈下降趋势,这也从另外一个方面佐证了本文观点,即人口红利呈衰减趋势。从城市化率指标来看,中国的城市化率年增长也呈逐步下降趋势。(见图1)30%20%10%0%•10%2001200220032004200520062007200820092.0%1.5%1.0%0.5%0.0%—全国高考报名人数增长率一中国的城市化率年增长1.制度红利在国内外经济动荡,中国房地产泡沫逐渐显现时,为防止楼市历史惨剧的重演,屮国政府在2011年连续出台了一系列楼市调控政策,如2011年针对房地产开发企业持续实行的紧缩信贷政策、差别化的信贷和税收政策、鼓励参与保障房建设等以及

6、针对住房消费对彖的限购、限价、取消首套购房贷款利率折扣优惠并上调第二套及以上贷款利率、试行梯度递增的购房首付款比例等带有“纽•合拳”性质的行业调控政策及办法的集中出台和贯彻。调控的一个宗旨是即使使用强制性手段也要将中国楼市冋归平稳、健康、持续的发展轨迹。在上述政策作用下,我国房地产行业的市场投机和投资性需求得到了明显的抑制,一线城市和多数二、三线城市的房价出现了环比甚至同比卜•降,宏观调控效果正在显现。然而更为重要的是,种种迹象表明,这一•轮宏观调控已经由简单的针对房价的调控转向了制度变革(见表1),这表明行业调控已从简单的供需调控步入常态化调控机制建设阶段,并且,我们也认为制度红利的衰

7、减对楼市氏期而言,利人于弊。表I2()11年制度改革措施制度改革1:地方政府自行发债开闸,缓解土地财政知,经国务院通知,2011年上海市、浙江省、广东省开展地方政府自行发债试点。制度改革2:资源税改革,地方政府财政年增收或超350亿。自2011年门月1日起,施行新的《中华人民共和国资源税暂行条例》。制度改革3:营业税改革试点正式展开,有利于经济结构调整,加快推动服务业发展。国务院会议决定,自2012年1月1日起,将在部分地区和行业开

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