2008年房贷新政后的东莞楼市研究-中原

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1、房贷新政后的东莞楼市东莞中原研究部2007-3-6二级市场策划品控中心二级市场品控中心政策回顾市场变化市场数据后市展望2政策回顾3近期相关政策回顾2007年9-10月政策法规政策法规颁布时间颁布机构《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》2007-9-27央行、银监会《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》2007-9-28国土资源部《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意2007-9-30国土资源部见〉进一步加强土地供应调控的通知》中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2007-10-13央行《东莞市商品房预售款监

2、管工作制度》2007-10-15东莞市建设局4近期相关政策回顾2007年11月政策法规政策法规颁布时间实施时间颁布机构《外商投资产业指导目录(2007年修订)》2007-11-72007-12-1国家发展改革委和商务部《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难2007-11-82007-11-8国务院的若干意见》《廉租住房保障资金管理办法》2007-11-142008-1-1财政部《年所得12万元以上个人自行纳税申报表》2007-11-152008-1-1国家税务总局《廉租住房保障办法》2007-11-302007-12-1建设部、国家发改委等九部门《经济适用住房管理办

3、法》2007-11-302007-12-1建设部、国家发改委等七部门5近期相关政策回顾2007年12月政策法规政策法规颁布时间颁布机构土地储备管理办法2007-12-3国土资源部、财政部、中国人民银行12月5日，中央经济工作会议2007-12-5/央行房贷新政补充规定2007-12-11央行、银监会普通住宅标准调整2007-12东莞财政局取消购房入户政策2007-12政府办公室转发省物价局关于印发《广东省物价局新建商品2007-12东莞市物价局房销售明码标价规定》的通知6近期相关政策回顾2008年1-2月政策法规政策法规颁布时间颁布机构《关于调整我市城镇土地使用税征

4、收范围和税额标准的通知》2月东莞市地税局《经济适用住房开发贷款管理办法》2月4日央行2008年度东莞住房建设计划2月4日东莞市城建规划局7供求组合调控，楼市进入调整成定势。中央调控供应角度需求角度“90/70”规定提高第二套购房首付经济适用房和廉租房提高第二套购房贷款利率二手房交易征20%个人所得税（东莞）农民公寓（东莞）二手房交易土地增值税提至1.5%（东莞）？征收物业税（预期）？征收物业税（预期）供求组合调控，楼市进入调整结合“90/70”规定、经济适用房和廉租房的建设，反映在市场上的中低端供应开始持续增加，一旦物业税的出台，将使整个楼市一手二

5、手供应高速扩容，加上第二套购房及持有的成本增加、税收的提高、物业税的征收将导致投资需求大幅下降，再者，股市亏钱效应在扩散，市场投资热情下降，供求组合调控使楼市不可避免进入调整期。8市场变化9力挺房价→降价开发商：暗降→明降小幅降价→大幅跳水（杀跌出货）持币观望臵业投资者：心理价格快速回落市场人气在万科快速探底带动下有所恢复市场特征：卖方市场→买方市场供应量持续增大量价走势：成交量持续低迷均价在惯性上扬后快速回落，有可能快速探底政策进一步落实，政策预期仍然强烈政策面及消息面：消息面仍然层出不穷10市场数据112007年市场吸纳率降低说明随着市场供应的加大，供求矛盾逐步

6、缓和。房贷新政后，随着需求的下降，后市面临的消化压力不容乐观。12新政后成交持续萎缩，新增供应大幅放量。13进入2007年5月，东莞楼市量能不足，量价背离，虚涨明显；房贷新政后，卖方力挺房价，取消购房入户政策使年底成交量放大；进入2008年，量价同时走低，市场回调之势明显。14进入2008年1-2月价跌量升，杀跌出货迹象明显。1504-06年三线粘合，楼市发展相对平稳；进入2007年，三线并列向上，楼市快速飙升；进入2008年，季线与半年线、年线形成“死叉”，确认楼市进入中期调整。16房贷新政对城区市场影响较大，镇区成交较为稳定。进入2008年，城区部分楼盘杀跌出货

7、、快速探底，市场需求有所释放。17需求价格弹性呈几何倍增长，反映了价格的下调并未使需求得到释放。18后市展望19如何看待近期万科领跌东莞楼市？1、万科地产在东莞做了一个快速探底的动作，这种快速探底的行为，终结了年初以来的“无量阴跌”局面，更避免了全年处于“无量阴跌”状态；如果万科不做这个事情，东莞的各个开发商达不成共识，有人想升有人想降，市场形不成一种合力，那楼市就会出现僵持状态，买卖双方都在观望，成交量持续低迷；2、这次快速探底激发了整个市场的人气，这个市场有人气才有得做；3、万科此次做的快速探底的动作，快速改变了市场预期，购房者的心理价格一下子从7000-8