楼市新政的研究及对策

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1、2010年楼市新政下的研究及对策2010年4月新政出台背景房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨国家对房地产市场调控有如“隔靴搔痒”市场上投资、投机行为显露盛行迹象123国十条名人焦点新政下的贵阳天骜观点2009年以来，中国楼市持续升温，为有效遏制房价飞涨，最近几天中央密集出台楼市调控政策。继14日国务院常务会议公布新“国四条”、15日国土部公布全年住宅供地计划后，17日国务院再度发布新“国十条”，19日住建部发布加强房地产市场监管的通知，掀起新一轮楼市调控风暴。这新一轮房地产调控新政涉及面广泛、操作性更强、政策组合程度更高。此轮调控政策力度之强

2、让不少专家称之为“近年罕见”。我们以国十条为代表来解读一下近期出台的“新政”。四月份新政措施一览国十条4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。统一思想，提高认识建立考核问责机制实行更为严格的差别化住房信贷政策发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用增加居住用地有效供应调整住房供应结构确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务加强对房地产开发企业购地和融资的监管加大

3、交易秩序监管力度完善房地产市场信息披露制度一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责(一)统一思想，提高认识(二)建立考核问责机制住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部

4、、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。解读：建立考核问责机制是“新国十条”一大亮点建立考核问责机制是这次“国十条”的一个重要亮点，之前国务院发通知，要求地方政府执行，现在要对地方政府问责。‘乱市’就得用重典！”严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。国十条首次将问责机制写进文件，并且让监察部介入，严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响

5、社会发展和稳定的，要追究责任。”这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸的退路。二、坚决抑制不合理住房需求(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行

6、严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。今年以来，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。这个规定主要针对投机性购房，总体而言，三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。而限制外地人购房贷款，进一步缩小了需求范围，严格控制了外地投资者的门槛，将会加速楼市降温。解读：主要针对投机性购房会加速楼市降温(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政

7、策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。由于我国房地产市场起步较晚，理论与实践经验不足，在房地产市场发展的过程中产生了一些问题，这就需要我们运用各种政策手段加以规范、引导。税收作为政府的一项重要的政策工具与房地产行业的发展具有较强的相关性，因此运用税收政策来促进我国房地产市场的发展成为理论界的共识。即使开征房产税，也一定要遵循“不都收，分等级”的原则，这样才能更好地体现“差异化住房政策”的思路。解读：开征房产税要遵循“不都收，分等级”的原则三、增加住房有效供给国土资源部要指导督促各地及

8、时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于