决策者认知决定房价走势

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1、决策者认知决定房价走势曹建海（发表于《南风窗》2013年第12期）尽管公众和有识之士一再呼吁，时至今日，中国房地产仍处于失控的乱像之中,看不到任何澄清的迹象。虽然今年2月中国国务院实施了“国五条”，作为胡温时代的习惯性政策，在习李时代再次展现了“越调越涨”的铁律。5月份，京上广等一线城市二手房价同比上涨平均超过20%。房价为何屡调屡涨，需要我们检讨政策制定者的内在本心。在一个主要依靠房地产投资作为动力的经济体中，决策者究竟有多大的意愿调控房价，促进房价理性回归？特别是在房地产制度严重扭曲的情况下，双手沾满房地产利益的政府所制定的政策，究竟是要推动房价上涨还是回落，我们

2、不耽于最阴暗的心理去揣度政府。具体来说，能为地方政府带来相当于财政收入70%的土地出让金以及依托于此的各项融资，本身就是地方政府基础设施投资及其带动的国民经济增长的资金源泉；出让土地的推出，也势必推动房地产投资项目的开工，引发包括建筑施工、建材、运输、能源供给等一系列产业经济活动（虽然是粗放的，但能出数字）；上述建设活动以及工业本身的产业链循环，为中国工业提供了超过一半的订单，是当前以重化工业为主体的工业增长之源。可见从高层决策者的视角可以看到，只要维持房价不断上涨，地方政府就可以出卖更多的土地建设更多的基础设施，开发商就可以开工更多的住房项目，工业、建筑业及仓储运输

3、物流业可以获得源源不断的订单带动经一定意义上说，上述因素是当前发展方式下经济增长的重要源泉。在当前全球经济依然低迷，振兴经济和推动扩大就业成为全球宏观经济政策主要目标的情况下,中国作为逐步履行国际责任的世界经济大国，期望其放弃经济增长速度是困难的。虽然高层不断强调经济结构调整优先于经济增长，但我们似乎只能看到保增长无力后的经济结构自发调整。以保增长为由频频增发的天量货币，俨然成为房价持续上涨的最重要支撑，而对于实体经济而言则成为要素市场价格混乱之源，到底是要保谁的增长呢？相比于实体经济增长，稳定房价上涨似乎更是一种巧妙的、稳步推动GDP数字增长的一种手段。虽然由此可能

4、各种弊端甚至社会矛盾，但只要危机不爆发，一切似乎还可能继续下去。熟悉世界经济史的人，可能从来没有看到过，房地产业竟然可以在一国经济甚至世界经济中拥有如此重要的地位，甚至有国际投行分析师讽其为“宇宙最重要产业”。作为中国经济的一大“特色”，房地产业虽然名义上只是一个服务业，但实际上成为主要由三个部分构成的一个庞大经济体「'地方政府土地经营机构+房地产开发业+数量巨大的炒房群体”。地方政府依托土地买卖经营城市，事实上蜕变为一家在地产市场上绝对垄断经营、以土地收入和土地抵押融资推进城市基础设施建设和运营的企业。地方政府的这种职能蜕变，使其远离了民生关怀和公共服务，而只对通过

5、征地、拆迁等房地产投资和造城运动情有独衷，成为利用权力追逐金钱和GDP数字的经济动物和官府地产商。目前中国经济之所以迟迟不能转型，与地方政府的这种低层化蜕变有着根本关系。在国家统计局的统计上属于房地产业主体的房地产开发商，依靠预售、囤地、贿赂等体制漏洞钻营和不法手段，已经成为国内最具经济实力、黑白通吃、能量最大甚至可以左右国家政策的企业群体。在城镇居民阶层,囤房、炒房代表着富贵和成功。根据北京大学林肯研究院对国家统计局50万户抽样居民的跟踪调查，超过84%的城镇居民家庭拥有第二套住房，有的城市如佛山套以上住房的超过33%,而私人住房出租率不足5%。通过网络对于“房叔”

6、、“房姐”和“房祖宗”等暴料，囤房、炒房阶层普遍拥有几十套到几百套住房。事实证明，在人们的有限承受力内，房地产制度尽管扭曲，但仍然可以推动房地产市场奇迹般地“繁荣”下去而非健康发展。要促进房地产市场的健康发展，不能依靠短期的宏观经济调控，而应从制度根本上进行改革，建立房地产市场健康运行发展的长效机制。首先，对农村集体经济组织和城镇居民土地权利的侵犯及其分享，已经成为房地产业的行业本质和发展动力。只要这种侵犯可以继续下去，房地产业就可以持续获得社会平均利润之外的超额租金，从而维持自己的超级盈利能力。目前，广东省推进集体建设用地土地使用权转让改革试验成为全国瞩目焦点，但从

7、现有政策层面看，只有在重新修编的城市规划范围之外，集体建设用地使用权转让才是可行的；而在新编城市规划范围之内，农村土地只能听任地方政府征用、拆迁，不能行使自身拥有的法律意义上的土地权属。其次，作为市场有效运行条件的信息公开，在中国房地产市场一直是一个稀缺元素。无论是房价指数还是住房持有信息情况，在中国都如同机密情报一样难以得到。这样就给人一个印象，即使房价爆涨,在有关部门的统计里，很少有城市月度环比上涨超过1%的。房屋空置情况的统计数字则完全缺失，在7亿城镇常住人口（含绝大比例买不起房的3亿农民工）人均住房建筑面积32方米的情况下，住房市场却出现供不