抑制投機的房價政策研究

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1、抑制投機的房價政策研究♦中圖分類號：F127文獻標識碼：A內容摘要：房價的過大波動對於經濟和社會的穩定造成很大威脅。本文研究瞭投機對房地產價格的影響，認為主要是投機造成房價的波動。抑制投機成為降低房價的抓手。從削弱投機動力降低投機預期收益角度提出瞭相應的政策建議關鍵詞：投機房價預期收益我國房地產業發展迅速，房地產市場的發展對促進國民經濟的發展做出瞭突出的貢獻，房地產業已經成為我重要的產業之-O房地產價格是由多種要素決定的，除土地成本、建築安裝工程成本之外，還與城市經濟指標如居民收入水平、經濟發展速度等因素有著重要的關聯性從我國房價的實際來看，我國的房價漲到今天

2、這個地步，已經無法用價值規律和其他經濟學原理來加以解釋，很多城市的房價收入比和房屋租售比不僅遠遠超過國際警戒線，也早已超出絕大部分市民的承受能力。如此離譜的漲幅背後，房地產投機炒作行為功不可沒。受國際金融危機的影響，我國房地產市場在2008年底到2009年上半年經歷瞭一段時間的低迷，不過，在經濟形勢好轉和供需矛盾突出因素的影響下，2009年下半年起，我國房地產市場重新火爆起來，顯現"量價齊漲"的態勢，其中投機因素是造成這一現象的主要原因，投機性需求的再度活躍，有的城市投機性需求占到三成、成，有的樓盤甚至占到七八成，投機需求比例過高，這是導致房價上漲過快的主要原

3、因。市場在投機的循環下造就瞭買方的弱勢，在買方弱勢的房地產交易市場中，所有房價上漲的成本都會由買房者承擔，終端的購房者幾乎承擔瞭所有房價上漲的成本，因此嚴重影響瞭我經濟的可持續發展我國房地產市場中投機動力的誘因(-)房地產的特性住房具有消費和投資的雙重屬性。住房是人們必不可少的基本生活資料，決定瞭住房具有使用價值。土地資源的稀缺性、不可移動性與住房需求的無限性決定瞭住房具有投資價值。住房的雙重屬性主要體現在住房投資既具有雙重獲利的可能性(買賣收益和租金收入)，又具有抵抗通貨膨脹保值的功能。通貨膨脹時期，房地產的重建成本不斷上升，房地產的價值也不斷上升，從而使房

4、地產投資能夠規避通脹及貨幣貶值帶來的財產損失風險。雖然通貨膨脹給房地產市場帶來瞭諸多不確定因素，但是許多實踐和研究表明，房地產在很大程度上能夠對沖通貨膨脹的風險,尤其是在高通脹時期，而其他一些工具如證券等卻不是有效的對抗通脹工具加拿大在上世紀70年代處於嚴重的高通脹時期，年均通脹指數增幅約12%,而此時房地產的年均收益率為20拓右，並且與通脹率呈現高度相關性。而美國的全國房地產投資信托也長期以來保持瞭顯著高於通脹指數的年收益率。隻要存在更高的通脹預期，資金就會向房地產等實物資產聚集，又進一步推高房價，美國、加拿大等一些國傢的歷史已經印證瞭這一點，而在我國也有一

5、些研究表明，我國的房地產投資能夠有效對抗通脹。因此，隨著我國通貨膨脹率不斷走高，投資渠道有限的情況下，非消費性需求的購房行為持續增加（二）地方政府對房地產投機動力的影響多年以來，我國堅持以經濟建設為中心的戰略方針，地方政府官員為達到晉升的政治目的，紛紛展開競爭性的投資擴張，在其有限的職能和資源能力范圍內，選擇經濟效益高、短期見效快的行業重點發展，並給予一定的政策和資金支持另外，從地方政府的財政方面考慮，從1994年起，我國進行瞭稅制改革，並開始實行分稅制財政體制。分稅制改革提高瞭地方政府的邊際留成率，從而強化瞭地方政府的剩餘索取權。並且，中央是在自身財政危機的

6、情況下推行財政改革，因此地方不可能普遍地從中央得到轉移支付，這就促使地方政府收入沖動行為的形成。同時，分稅制所帶來的地方政府財權和事權的不對等使地方政府在有限的職能范圍內尋找其他途徑，積極擴大其財政收入，尤其是預算外收入。房地產業恰恰契合瞭地方政府的投資沖動和收入沖動行為，最終形成各地方政府集中投資於房地產業的局面。提高房價和維持房地產市場的繁榮可以為地方政府帶來更多的效用，並且，在最大化其效用的刺激下，地方政府會擴大其對於房地產業的直接和非直接投資。在經營城市的誘惑下，地方政府通過各種手段推高地價和房價，以實現土地收益最大化,城市房價在地方政府的推動下單邊上

7、漲，居高不下地方財政對房地產業的過度依賴加劇瞭房地產業的非理性發展。這也是中央政府宏觀調控政策屢屢被化解的原因。更嚴重的是地方政府對房地產市場的傾向態度使房價看漲預期占據主導地位，加上我國投資渠道有限，使房價上漲呈現剛性態勢，房地產市場中投機動力處於強勢狀態。結果是大量社會遊資流入房地產市場，對房價的上漲推波助瀾（三）房地產投機的進入門檻低一般商品利潤率的平均化單靠貨幣資本的轉移是不能實現的，最終必須靠生產資本的轉移來完成，而生產資本的轉移比貨幣資本的轉移要困難得多。一旦生產某種產品的能力形成，要停產轉產就得付出很大的代價，甚至無法收回投資。然而在資本市場上，

8、貨幣資本的轉移一般不存在無法克服的障礙