小产权房有限合法化的法律探析

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1、学校代码：10052学号：S100022中央民族大学研究生学期论文论文题目：小产权房有限合法化的法律探析学期：第二学期学生姓名：陆娴年级：2010级院系单位：法学院民商法专业指导老师：刘阅春课程名称：物权法任课教师：刘阅春中央民族大学研究生学期论文评阅表学生姓名陆娴专业民商法研究方向物权法论文题目小产权房有限合法化的法律探析成绩评语任课教师：年月日小产权房有限合法化的法律探析【摘要】“小产权房”又称“乡产权房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，由于未缴纳土地出让金等费用，不能取得由政府房管部门颁发的正式产权证，而是由亨有该土地所

2、有权的乡（镇）合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书的“准商品房”。近年來随着城市里房价飙升，小产权房交易进入了一个空前的繁荣时期，有关小产权房的争论也越来越多。小产权房的买卖涉及集体土地的使用权流转问题。我国现行宪法规定土地的使用权可以依法转让，土地管理法则禁止集体土地使用权的自由流转。后者的规定并不合理，集体土地所有权应当亨有更加充分的收益和处分权能，应当允许集体土地使用权依法流转，即小产权房应当合法化，这是所有权权能的应有之义。同时，小产权房合法化将缩小城乡在制度上的差异，改变我国的城乡二元结构，亦将使农民以及

3、城市中的低收入者直接受益，有利于社会正义的实现。小产权房合法化会带来消极影响不能成为反对其合法化的理市，改变不合理的法律规定是法制进步的必然要求。当然，小产权房交易要在合理的土地规划的框架内依法进行。①笔者从小产权房的现状入手，分析其存在原因和利弊，同吋结合我国现行法律相关规定对小产权房的合法化进行剖析，阐明小产权房有限合法化的必要性，但盅要强调的是这里所说的合法化并非一概而论，小产权房可以分为以下两类：一是在集体建设用地上建设的，包括村民的宅基地、存暈的宅基地、原集体企业用地或者通过土地整理节约出的土地；二是占用耕地建设的，这

4、种情形违反了我国对于耕地保护的基本政策，应予严格制止。本文所探讨的是小产权房的有限合法化是针对第一种情况而言。【关键词】小产权房、农村集体土地所有权、有限合法化、使用权流转引言一、选题背景及意义“小产权房”最初起源于民间，即农民将自家宅基地上所建的房屋出售给他人，这种现象在我国已存在多年，但并未形成大规模的气候。近年，“小产权房”之所以能兴起并迅速漫延，和前些年涌动的“单位集资建房”、“个人合作建房”等一样，“小产权房”产生的背景，也是在现行中国土地管理制度下，对过高的、远远超过一般居民购买能力的房价无奈而导致的必然结果。事实上

5、，在各地房价日益高涨的现状下，小产权房已渐渐成为除商品房、廉租房、经济适用房、限价房和单位集建房外的另一种城市房屋供应类型。以北京为例「'来自中大恒基、联达四方及中原地产等房地产代理公司的调查数据显示，目前北京在售的400余个楼盘中，'小产权'楼盘约占市场总量的18%,绝大多数分布在远郊区县。其中房山区的'小产权’项目数量最多，占比为26.3%,其次为怀柔区、密云县和通州区，占比分别为20.096、17.5%和11.3%”②。“据'链家地产'统计显示，北京小产权房屋的售价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万

6、元的商品房价格的25%至30%”。③IzJ另据《上海证券报•地产投资》与房地产门户网站“搜狐网焦点房地产网'2007年8月联合调查的结果显示，77%的人会购买小产权房屋，14%的认为“如果价格便宜，可以考虑，只有9%的人表示不会购买。可见，小产权房屋已不再是个别现象，它己经越來越引起社会的关注。但是，自“小产权房”出现以来，一直存在着两种截然相反的观点。反对的意见认为：“小产权房”一旦放开，土地调控和规划方面将出现失控的状况，最终必将危及农业安全与农民的生存。此外，“小产权房”突破了现行法律的规定，而法律应当被严格遵守。因此，反

7、対者们手握“道德”与法律双重利器，必欲除“小产权房”而后快。而赞成的意见则认为：“小产权房”打破了政府垄断土地一级市场的格局，从而使地价和房价大幅度回落，它有利于农民、购房者和政府，为政府寻找到了多年想解决而一直又难以突破的“三农”困%1李应利;解薇薇：《小产权房为什么应该合法化》硕士学位论文.湖北：暨南大学，2008%1刘学冬:小产权占在售住宅近两成［EBOL］http//bi.house.sina.com.cn/2007-03-22/0052181014.htmlz2007-3-33/2009-03-15%1牛建宏：“产权房

8、”热销京城［J1.中国经济周刊,2007,22:22-25境的新思路，因此称“小产权房”的产生为农民“自我城市化”的一场革命。以上两种观点的分歧，是当代中国改革与社会发展进程中利益群体之争的一个缩影，暴露出了诸多深层次的社会矛盾，可以从多个不同的学科和角度来进行